Đất quy hoạch và những rủi ro khi chuyển nhượng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về các loại đất, đặc biệt là đất nằm trong quy hoạch – một trong những yếu tố tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý lẫn tài chính cho người mua. Dưới đây là một số lưu ý người dân cần nắm được khi chuyển nhượng đất quy hoạch.

1. Khái niệm đất quy hoạch

Theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, “quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”

Như vậy, “đất quy hoạch” được hiểu là đất đã được xác định trong kế hoạch, đồ án quy hoạch để sử dụng vào một mục đích nhất định trong tương lai (như làm đường giao thông, công viên, trường học, khu dân cư…). Việc quy hoạch có thể được phê duyệt ở cấp tỉnh, huyện, hoặc thành phố trực thuộc trung ương.

2. Điều kiện chuyển nhượng đất quy hoạch

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 45.

Đất không có tranh chấp.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với đất nằm trong quy hoạch, việc chuyển nhượng phụ thuộc vào tình trạng quy hoạch cụ thể:

• Nếu đất chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt, thì người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.
• Nếu đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt và công bố công khai, thì việc chuyển nhượng có thể bị hạn chế hoặc không được thực hiện, tùy theo quy định cụ thể của pháp luật.

3. Rủi ro khi chuyển nhượng đất quy hoạch

• Không thể xây dựng hoặc sử dụng đúng mục đích: Nếu đất nằm trong quy hoạch công cộng như công viên, đường giao thông… thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền xây dựng, sửa chữa nhà ở.
• Nguy cơ bị thu hồi mà không được bồi thường đầy đủ: Nếu đất nằm trong quy hoạch và thuộc kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, việc thu hồi đất là hoàn toàn có thể xảy ra. Trong một số trường hợp, nếu đất sử dụng sai mục đích hoặc không có giấy tờ hợp pháp, mức bồi thường sẽ rất thấp hoặc không được bồi thường.
• Khó chuyển nhượng, giảm giá trị tài sản: Một khi thông tin quy hoạch được công bố, giá trị thị trường của mảnh đất có thể giảm mạnh, do người mua lo ngại rủi ro bị thu hồi hoặc không được cấp giấy phép xây dựng.
• Khó tiếp cận tín dụng và thế chấp: Ngân hàng thường không chấp nhận tài sản thế chấp là đất có rủi ro bị thu hồi hoặc chưa rõ thời gian giải phóng mặt bằng.
• Khó khăn về pháp lý khi giải quyết tranh chấp: Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không minh bạch hoặc thiếu thông tin về quy hoạch, tranh chấp giữa bên mua và bên bán dễ xảy ra, kéo dài và khó xử lý.

4. Làm sao để hạn chế rủi ro khi mua đất quy hoạch?

Để tránh những rủi ro trên, người dân và nhà đầu tư nên thực hiện các bước kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi giao dịch, cụ thể:

• Tra cứu thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai, phòng tài nguyên môi trường cấp huyện hoặc qua hệ thống công bố thông tin đất đai (nhiều địa phương đã xây dựng cổng thông tin điện tử tra cứu quy hoạch).
• Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp sổ đỏ bản gốc, trích lục bản đồ địa chính và các giấy tờ liên quan khác.
• Xem xét kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt hay chưa. Đây là yếu tố then chốt quyết định việc có thể xây dựng hay không.
• Tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý nếu giá trị giao dịch lớn hoặc có dấu hiệu rủi ro cao.

Kết luận

Việc nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến đất quy hoạch là điều kiện tiên quyết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch bất động sản. Trong bối cảnh giá đất liên tục biến động và quy hoạch có thể thay đổi theo từng giai đoạn phát triển, người mua cần nâng cao cảnh giác, tìm hiểu kỹ thông tin trước khi “xuống tiền” để tránh rơi vào bẫy pháp lý và thiệt hại không đáng có.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!