Tài sản đang thế chấp có được đặt cọc, ủy quyền và cho thuê không?

Trong thực tế, không ít người cho rằng tài sản đã thế chấp tại ngân hàng thì không thể tiếp tục đặt cọc, ủy quyền hoặc cho thuê. Tuy nhiên, pháp luật dân sự không quy định theo hướng cấm tuyệt đối như vậy. Tùy từng loại giao dịch, quyền của bên thế chấp và điều kiện thực hiện sẽ có sự khác nhau.

Bộ Tư pháp ban hành Công văn số 4908/BTP-BTTP hướng dẫn Sở Tư pháp TP. Hồ Chí Minh ngày 01/7/2026 về một số vấn đề nghiệp vụ liên quan đến đặt cọc, ủy quyền và cho thuê tài sản đang thế chấp. Đây là nội dung đáng lưu ý đối với người dân, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và cả những người đang chuẩn bị thực hiện giao dịch đối với nhà, đất hoặc tài sản đã thế chấp.

1. Đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bộ Tư pháp xác định, sự đồng ý của bên nhận thế chấp là điều kiện đối với việc bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự, nhưng không mặc nhiên là điều kiện để xác lập hợp đồng đặt cọc.

Do đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc liên quan đến tài sản đang thế chấp không bắt buộc trong mọi trường hợp phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, nếu đặt cọc nhằm bảo đảm việc bán tài sản ngay trong thời gian tài sản vẫn đang thế chấp mà chưa được bên nhận thế chấp đồng ý thì giao dịch có thể phát sinh rủi ro pháp lý.

Công văn cũng nêu hướng xử lý phù hợp là bên nhận thế chấp đồng ý, hoặc hợp đồng đặt cọc thỏa thuận rõ việc mua bán, chuyển nhượng chỉ được thực hiện sau khi nghĩa vụ bảo đảm đã hoàn thành và thế chấp chấm dứt.

Có thể ký hợp đồng đặt cọc không đồng nghĩa với việc đương nhiên được chuyển nhượng tài sản đang thế chấp.

2. Ủy quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp

Một điểm đáng chú ý khác là Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định cấm hoặc hạn chế chung việc xác lập giao dịch ủy quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp.

Việc công chứng hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo Luật Công chứng số 46/2024/QH15 và các quy định pháp luật có liên quan. Công chứng viên căn cứ vào nội dung, phạm vi ủy quyền và tình trạng pháp lý của tài sản để xem xét từng trường hợp cụ thể.

Cần lưu ý, việc được ủy quyền không đồng nghĩa với việc người được ủy quyền có thể thực hiện những giao dịch mà chính chủ tài sản đang bị hạn chế quyền định đoạt.

3. Cho thuê tài sản đang thế chấp

Theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp mà không cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nhưng phải:

• Thông báo cho bên thuê, bên mượn biết tài sản đang được thế chấp;
• Thông báo cho bên nhận thế chấp biết việc cho thuê, cho mượn.

Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng thế chấp theo mẫu của ngân hàng có thể có điều khoản hạn chế hoặc cấm cho thuê, chuyển nhượng khi chưa được chấp thuận.

Trong trường hợp này, Bộ Tư pháp lưu ý đến các quy định về hợp đồng theo mẫu và giải thích hợp đồng tại khoản 3 Điều 305, Điều 121 và khoản 6 Điều 404 Bộ luật Dân sự 2015. Việc xác định cụ thể quyền lợi của các bên và giá trị pháp lý của giao dịch khi có tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án.

4. Người dân cần lưu ý điều gì?

Không phải cứ tài sản đang thế chấp thì mọi giao dịch liên quan đều bị cấm. Mỗi giao dịch có điều kiện pháp lý khác nhau.

Đối với nhà, đất đang thế chấp tại ngân hàng, trước khi đặt cọc hoặc ký kết giao dịch, nên kiểm tra kỹ tình trạng thế chấp, nội dung hợp đồng thế chấp, dư nợ, điều kiện giải chấp và phương án thanh toán – giải chấp – công chứng chuyển nhượng.

Đặc biệt, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực chưa chắc đồng nghĩa với việc hợp đồng mua bán, chuyển nhượng sau đó chắc chắn thực hiện được.

Việc rà soát pháp lý ngay từ trước khi giao dịch là biện pháp quan trọng để hạn chế tranh chấp, mất tiền đặt cọc và các rủi ro phát sinh sau này.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!