Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ khi nhận chuyển nhượng đất 2025

Bạn có biết: mua đất mà không sang tên sổ đỏ thì pháp luật không công nhận quyền sử dụng đất của bạn? Thực tế, đã có nhiều trường hợp bỏ ra hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng để mua đất nhưng vì không hoàn tất thủ tục sang tên nên rơi vào rủi ro: đất vẫn mang tên người khác, dễ xảy ra tranh chấp, thậm chí có nguy cơ mất trắng. Dưới đây là trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán đất theo Luật Đất đai 2024

1. Khi nào cần thực hiện sang tên sổ đỏ

“Sang tên sổ đỏ” là cách gọi thông thường của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở khi quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nhà ở) thay đổi, điển hình như trong các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản. Mục đích của thủ tục này là cập nhật thông tin chủ sở hữu mới lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Theo Điều 133 Luật đất đai 2024 thì thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có những thay đổi sau:

(1) Thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

(2) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

(3) Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên sổ đỏ đã cấp mà không thuộc trường hợp đã nêu tại (2);

(4) Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;

(5) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp sổ đỏ; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

(6) Chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định;

(7) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;

(8) Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

(9) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

(10) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

(11) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;

(12) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

(13) Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;

(14) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại sổ đỏ;

(15) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

(16) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Đối với các trường hợp sang tên sổ đỏ nêu trên được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu. Đối với trường hợp sang tên sổ đỏ tại (15) thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với các trường hợp sang tên sổ đỏ quy định tại (1), (2), (9), (10), (11), (12) và (16) thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền;

Trường hợp thi hành án thì thời hạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn sang tên được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

2. Sang tên Sổ đỏ có phải là thủ tục bắt buộc

Sang tên là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 như sau:

Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho QSDĐ) thì người dân bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Việc bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động còn thể hiện sự bắt buộc bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính nếu không thực hiện

3. Thủ tục sang tên sổ đỏ

3.1. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho

Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho

Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Dù thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì người dân cũng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)

* Nộp hồ sơ

– Thành phần hồ sơ

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo

– Nơi nộp hồ sơ:

• Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã
• Văn phòng đăng ký đất đai
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

* Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3.2. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế

Bước 1. Kê khai di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất (nộp hồ sơ sang tên)

Giấy tờ cần chuẩn bị

Theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người thừa kế phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn đăng ký biến động

– Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc)

– Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế

Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế/ Văn bản khai nhận di sản (có công chứng)

– Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, CCCD, giấy xác nhận nơi cư trú…

Thủ tục: Thực hiện tương tự như đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở trên.

Lưu ý: Các loại thuế, phí cần phải nộp khi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ thừa kế gồm:

– Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị QSDĐ cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

– Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.

– Lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương

KẾT LUẬN

Mua bán đất là một giao dịch lớn, liên quan trực tiếp đến tài sản và quyền lợi của bạn. Việc nắm rõ trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo quyền sử dụng đất được công nhận hợp pháp. Đừng để sự thiếu hiểu biết khiến bạn rơi vào tình huống “tiền mất, đất không sang tên được”.

Nếu bạn cảm thấy thủ tục rườm rà, giấy tờ phức tạp – hãy để chúng tôi đồng hành.

LUẬT SƯ TƯ VẤN THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI: SANG TÊN, TÁCH THỬA, CẤP MỚI, CẤP ĐỔI SỔ ĐỎ NHANH CHÓNG TẠI PHÚ THỌ.

Với nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực pháp luật đất đai cùng với đội ngũ Luật sư giàu kiến thức, chuyên môn cao, Luật Hùng Phúc xin giới thiệu đến Quý khách hàng dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai và đại diện thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tại Phú Thọ bao gồm:

– Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (cấp mới, cấp đổi, đăng ký biến động,…)

– Tư vấn chuyển nhượng, mua bán, đặt cọc, thế chấp QSDĐ;

– Thủ tục đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp, cấp lại giấy chứng nhận đã cấp

– Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;

– Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai;

– Tư vấn các thủ tục hành chính khác liên quan đến đất đai …

———————————————————

Luật Hùng Phúc – Vì những điều tốt đẹp

Liên hệ ngay để được tư vấn trực tiếp: 0979 80 1111 / 0984 62 4444

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!