Vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất do nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ

Trong thực tế, việc nhờ người khác đứng tên trên “sổ đỏ” diễn ra khá phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Khi phát sinh mâu thuẫn, các thỏa thuận dựa trên niềm tin cá nhân dễ dẫn đến tranh chấp phức tạp, đặc biệt trong việc xác định quyền sở hữu và nghĩa vụ của các bên. Bài viết này sẽ làm rõ bản chất của dạng tranh chấp này và hướng xử lý theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Các trường hợp nhờ người khác đứng tên khi mua bất động sản.

Việc nhờ người khác đứng tên khi mua bất động sản là rất phổ biến, thường xảy ra trong hai trường hợp chính:

– Người nước ngoài không đủ điều kiện mua nhà theo pháp luật Việt Nam, nhờ người Việt đứng tên hộ.

– Người ở nước ngoài nhờ người thân (cha, mẹ, anh, chị, em,.. ) đứng tên mua giúp.

Dù xuất phát từ sự tin tưởng, mối quan hệ thân thiết, các tranh chấp vẫn có thể nảy sinh khi lòng tin bị phá vỡ. Người được nhờ đứng tên có thể từ chối trả lại tài sản, bán tài sản cho bên thứ ba hoặc cố tình chiếm đoạt. Khi đó, người nhờ đứng tên đối mặt nguy cơ mất trắng hoặc thiệt hại lớn về tài sản.

2. Rủi ro thường gặp khi nhờ người khác đứng tên bìa đỏ.

Thứ nhất, chiếm đoạt tài sản: Khi xảy ra tranh chấp, người đứng tên hộ có thể dễ dàng phủ nhận giao dịch và từ chối chuyển nhượng lại tài sản cho người nhờ đứng tên hộ;

Thứ hai, nhận toàn bộ tiền bồi thường: Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất, khi đất đủ điều kiện bồi thường thì người được đứng tên sẽ là người được nhận toàn bộ số tiền bồi thường.

Thứ ba, tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người đứng tên có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận mà không cần sự đồng ý của người chủ thực sự.

Vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất do nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ.

Nếu người đứng tên hộ qua đời, tài sản sẽ được thừa kế theo quy định của pháp luật. Người thừa kế có thể không biết hoặc không thừa nhận việc người nhờ đứng tên hộ là chủ sở hữu thực sự, dẫn đến tranh chấp và mất mát tài sản.

Chính vì những rủi ro trên, để giảm thiểu rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền sở hữu thực sự của mình, người nhờ đứng tên cần lập văn bản thỏa thuận và lưu giữ bằng chứng liên quan đến việc nhờ đứng tên hộ.

3. Người nhờ đứng tên cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình.

Khi tranh chấp xảy ra, tòa án sẽ yêu cầu người nhờ đứng tên chứng minh hai yếu tố:

• Có thỏa thuận về việc nhờ đứng tên hay không?
• Có bằng chứng về việc chuyển tiền để mua tài sản hay không?

Để bảo vệ mình, người nhờ đứng tên cần lưu ý:

a) Thỏa thuận nhờ đứng tên

Do sự thân thiết, nhiều người không lập thỏa thuận bằng văn bản, dẫn đến khó khăn khi tranh chấp. Thiếu chứng cứ về thỏa thuận có thể khiến người nhờ đứng tên mất quyền đòi lại tài sản hoặc chỉ nhận lại số tiền ban đầu, trong khi giá trị tài sản đã tăng đáng kể. Vì vậy:

• Lập thỏa thuận bằng văn bản, có chữ ký của các bên.
• Nếu không thể ký trực tiếp, lưu giữ bằng chứng trao đổi qua email, tin nhắn hoặc các hình thức khác để chứng minh thỏa thuận nhờ đứng tên

b) Chứng từ chuyển tiền

Đây là bằng chứng cốt lõi. Người nhờ đứng tên cần:

• Chuyển khoản trực tiếp từ tài khoản của mình sang tài khoản người được nhờ.
• Nếu giao tiền mặt, phải có biên nhận rõ ràng.
• Tuyệt đối tránh chuyển tiền qua tài khoản bên thứ ba không liên quan đến giao dịch.

4. Thủ tục khởi kiện đòi lại đất ở tòa án

Khi không thoả thuận, hoà giải được với người nhận đứng tên sổ đỏ hộ thì người nhờ đứng tên sổ đỏ hộ có quyền khởi kiện tại toà án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thủ tục khởi kiện bao gồm các bước sau:

Bước 1: Người nhờ đứng tên sổ đỏ hộ cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP;
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu của người khởi kiện như: hợp đồng mua bán, văn bản, tin nhắn nhờ đứng tên sổ đỏ, biên lai giao tiền, đoạn ghi âm, ghi hình, vi bằng;
• Bản sao chứng thực căn cước công dân (cá nhân) hoặc giấy tờ pháp lý (pháp nhân)
• Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

Lưu ý: Các tài liệu nêu trên bằng tiếng nước ngoài thì phải dịch sang tiếng Việt nam theo quy định trước khi nộp và nộp kèm theo bản gốc để đối chiếu.

Bước 2: Người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền bằng các phương thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia /Cổng Dịch vụ công của Tòa án nhân dân.

Bước 3: Tòa án thông báo kết quả giải quyết đơn khởi kiện. Sau khi xem xét đơn khởi kiện nếu đủ điều kiện thụ lý thì Thẩm phán ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp phải nộp tiền tạm ứng án phí. Căn cứ thông báo người khởi kiện đến Cơ quan Thi hành án nộp tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án.

Trường hợp thực hiện trực tuyến, căn cứ trên thông báo tống đạt hoặc tin nhắn SMS (nếu có) về việc Tòa án gửi thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện chọn mục thanh toán trực tuyến án phí và thực hiện thanh toán trực tuyến.

Bước 4: Người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng đến Tòa án trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Tòa án tiến hành thụ lý vụ án.

Trường hợp thực hiện trực tuyến, hệ thống thanh toán trực tuyến sẽ tự động chuyển biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án đến Cơ quan Tòa án để thụ lý vụ án và có thông báo đến người khởi kiện.

Bước 5: Nhận tài liệu, thông báo văn bản tố tụng trực tuyến trên hệ thống hoặc theo địa chỉ đã đăng ký.

Tranh chấp do nhờ người khác đứng tên sổ đỏ là hệ quả của những thỏa thuận thiếu ràng buộc pháp lý rõ ràng và tiềm ẩn nhiều rủi ro trong thực tiễn. Để hạn chế phát sinh tranh chấp, các bên cần chủ động thiết lập văn bản thỏa thuận minh bạch, tuân thủ đúng quy định pháp luật và cân nhắc kỹ trước khi thực hiện việc nhờ đứng tên. Trong trường hợp đã xảy ra mâu thuẫn, việc thu thập chứng cứ đầy đủ và lựa chọn phương án giải quyết phù hợp theo quy định hiện hành là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!