Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại tỉnh Phú Thọ

Ngày 21/5/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Phú Thọ ban hành Công văn số 5036/SNN&MT-QLĐĐ hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15. Nội dung công văn đã xác định cụ thể các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp có nguồn gốc gắn liền với đất ở sang đất ở.

1. Cơ sở xác định mức tiền sử dụng đất được giảm

Theo nội dung được dẫn chiếu tại Công văn số 5036, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp đủ điều kiện, tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Cụ thể:

• đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu là 30% phần chênh lệch;
• đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức, mức thu là 50% phần chênh lệch;
• đối với phần diện tích vượt quá 01 lần hạn mức, mức thu là 100% phần chênh lệch.

Tuy nhiên, công văn cũng thể hiện chính sách này được áp dụng theo điều kiện và phạm vi nhất định, không phải mọi trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở đều đương nhiên được hưởng mức giảm.

2. Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất

Qua nội dung hướng dẫn của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Phú Thọ, có thể phân loại thành ba nhóm trường hợp chính.

Thứ nhất, đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở: Đây là trường hợp phần đất xin chuyển mục đích vốn nằm trong cùng một thửa có đất ở và đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất. Khi chuyển phần diện tích này sang đất ở, người sử dụng đất có thể được xem xét áp dụng mức thu ưu đãi nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Thứ hai, đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng sau đó đã được tách ra để chuyển quyền sử dụng đất:

Công văn 5036 xác định rằng việc thửa đất sau này được tách ra và chuyển quyền không làm mất đi yêu cầu phải xem xét nguồn gốc ban đầu của thửa đất.

Theo đó, cả phần đất còn lại của thửa gốc và phần đất đã được tách, chuyển quyền đều có thể được xem xét chính sách miễn, giảm nếu chứng minh được nguồn gốc phù hợp. Điểm này có ý nghĩa đặc biệt trong thực tiễn, bởi nhiều thửa đất hiện nay trên Giấy chứng nhận chỉ thể hiện mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm hoặc đất nông nghiệp, nhưng thực tế lại được hình thành từ đất vườn, ao gắn liền với đất ở của một thửa đất gốc trước đây.

Thứ ba, thửa đất bị đơn vị đo đạc tự tách khi lập bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014.

Công văn 5036 phân biệt rõ giữa việc người sử dụng đất chủ động tách thửa và việc đơn vị đo đạc tự phân chia thửa đất trong quá trình lập bản đồ địa chính. Nếu đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 tự tách thành thửa riêng thì việc tách này về bản chất chỉ là hoạt động kỹ thuật, không làm thay đổi nguồn gốc sử dụng đất.

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ thời điểm thửa đất bị chia tách trên bản đồ địa chính. Công văn cũng nêu rõ rằng nếu việc chia tách xảy ra sau ngày 01/7/2014 thì không thuộc trường hợp được áp dụng chính sách này.

3. Các lưu ý khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Từ hướng dẫn tại Công văn 5036 có thể thấy, khi xem xét nghĩa vụ tài chính trong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, không nên chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất đang được ghi trên Giấy chứng nhận. Một thửa đất hiện tại có thể mang loại đất nông nghiệp, nhưng vẫn có khả năng được xem xét theo chính sách giảm tiền sử dụng đất nếu hồ sơ địa chính chứng minh được rằng đất đó có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở.

Do đó, việc rà soát cần tập trung vào các nhóm tài liệu như hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu, bản đồ địa chính qua các thời kỳ, sổ mục kê, hồ sơ tách thửa, hồ sơ chuyển quyền, tài liệu xác nhận nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm hình thành thửa đất. Đây chính là điểm dễ phát sinh khác biệt lớn về nghĩa vụ tài chính giữa các hồ sơ có bề ngoài tương tự nhau.

Giả sử hộ gia đình ông A tại tỉnh Phú Thọ có 200 m² đất vườn thuộc trường hợp đủ điều kiện chuyển sang đất ở và toàn bộ diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Giả định:

• giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích là 5.000.000 đồng/m²;
• giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng/m².

Phần chênh lệch về giá đất là:

5.000.000 đồng – 200.000 đồng = 4.800.000 đồng/m².

Tổng phần chênh lệch của 200 m² là:

200 m² × 4.800.000 đồng = 960.000.000 đồng.

Nếu thuộc trường hợp được áp dụng mức thu 30% thì số tiền sử dụng đất phải nộp là:

960.000.000 đồng × 30% = 288.000.000 đồng.

Như vậy, so với trường hợp phải nộp 100% phần chênh lệch, số tiền giảm trong ví dụ này là:

672.000.000 đồng.

Ví dụ trên chỉ nhằm minh họa phương pháp tính. Nghĩa vụ tài chính thực tế còn phụ thuộc vào diện tích, hạn mức giao đất ở, loại đất, bảng giá đất áp dụng và kết quả xác định nguồn gốc từng hồ sơ cụ thể.

4. Những vấn đề cần kiểm tra trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích

Từ Công văn 5036 có thể rút ra một vấn đề thực tiễn quan trọng: trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích, người sử dụng đất nên xác định rõ ba vấn đề.

Thứ nhất, thửa đất hiện nay có nguồn gốc từ đâu và có từng nằm trong cùng thửa với đất ở hay không.

Thứ hai, nếu thửa đất đã được tách, cần xác định việc tách do người sử dụng đất chủ động thực hiện hay do đơn vị đo đạc tự tách khi lập bản đồ địa chính.

Thứ ba, cần xác định chính xác thời điểm tách thửa, đặc biệt đối với mốc ngày 01/7/2014 được Công văn 5036 đề cập.

Việc xác định đúng các yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến điều kiện áp dụng chính sách mà còn có thể làm thay đổi đáng kể số tiền sử dụng đất phải nộp.

Luật Hùng Phúc hỗ trợ rà soát hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Phú Thọ. Đối với thủ tục chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở, giá trị của việc tư vấn không chỉ nằm ở khâu lập và nộp hồ sơ mà còn ở việc đánh giá đúng nguồn gốc pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện thủ tục.

Luật Hùng Phúc cung cấp dịch vụ hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ, trong đó tập trung vào các công việc như rà soát nguồn gốc sử dụng đất, kiểm tra hồ sơ địa chính qua các thời kỳ, xác định khả năng áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất, dự tính nghĩa vụ tài chính và đại diện làm việc với cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết hồ sơ.

Trong nhiều trường hợp, việc xác định đúng nguồn gốc đất ngay từ đầu có thể tạo ra sự khác biệt rất lớn về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!