Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất có phải hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Cơ sở pháp lý

• Luật đầu tư số năm 2025
• Luật đất đai số 2024
• Luật kinh doanh bất động sản năm 2023
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Khẳng định: Chuyển nhượng dự án có quyền sử dụng đất không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi khi thực hiện chuyển nhượng dự án có quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng 2 điều kiện bao gồm: Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có nghĩa là việc chuyển nhượng phải đồng thời tuân thủ quy định liên quan đến Luật đầu tư 2025và Luật đất đai 2024.

1. Khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất

Hiện nay thì pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định cụ thể về vấn đề dự án đầu tư có sử dụng đất là gì. Chỉ có quy định về điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất :

• Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
• Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
• Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện để chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Để chuyển nhượng được dự án đầu tư có sử dụng đất thì cần thỏa mãn 2 điều kiện bao gồm: điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

-Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư: Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng cá điều kiện sau đây: (căn cứ: Điều 34 Luật đầu tư năm 2025)

+Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động.

+Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện bao gồm: Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài; Bảo đảm quốc phòng, an ninh; Quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển.

+Điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

+Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản.

+Điều kiện quy định tại văn bản chấp nhận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đưng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

+Khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện các điều kiện này thì doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

– Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (căn cứ Điều 45 Luật đất đai 2024)

+Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật đất đai 2024 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật đất đai 2024.

+Đất không có tranh chấp

+Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+Trong thời hạn sử dụng đất

3. Có sự khác nhau về thẩm quyền giữa chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

-Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất:

+Nếu là dự án do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết.

+Nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để cáo báo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

-Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hồ sơ được gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai. Khi đã xác định đầy đủ hồ sơ thì hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!