Tách thửa cho đất không có lối đi: Giải pháp và trình tự thực hiện

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai tại , tách thửa là một thủ tục hành chính phổ biến, được người dân thực hiện khi có nhu cầu chia tách quyền sử dụng đất nhằm các mục đích khác nhau như thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho hoặc đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều thửa đất lại không có lối đi ra đường công cộng, thường được gọi là “đất bị vây bọc” hay “đất kẹp trong”. Vấn đề đặt ra là: liệu thửa đất không có lối đi có được phép tách thửa hay không? Bài viết dưới đây nhằm làm rõ cơ sở pháp lý, thực tiễn áp dụng, cũng như đề xuất giải pháp đối với trường hợp đất không có lối đi khi thực hiện thủ tục tách thửa.

I. Cơ sở pháp lý

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, có thể thấy nếu thuộc một trong 03 trường hợp dưới đây thì sẽ không được tách thửa đất:

(1) Thửa đất không có một trong các loại giấy chứng nhận sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

(2) Thửa đất đã hết thời hạn sử dụng đất;

(3) Đất đang có tranh chấp, bị kê biên để bảo đảm thi hành án, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất;

Nếu theo những quy định của pháp luật đất đai như đã nêu ở trên thì có thể thấy ngay cả khi đất không có lối đi vẫn được tách thửa. Tuy nhiên, một trong những nguyên tắc “bất di bất dịch” trong Bộ luật Dân sự cũng thực tiễn áp dụng là thửa đất phải có lối đi.

Nội dung này được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

….

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”.

Theo đó, khi một thửa đất được chia thành nhiều thửa khác nhau thì khi chia (tách) phải dành lối đi cần thiết (lối đi chung) cho người ở phía trong mà không có đền bù. Nghĩa là phải có lối đi và người sử dụng đất bị vây bọc không phải đền bù cho người sử dụng đất ở phía ngoài.

II. Giải pháp tách thửa cho đất không có lối đi

Đối với thửa đất bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu mở lối đi, sau đó phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, cụ thể như sau:

* Quyền của người có đất bị vây bọc

Căn cứ khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng thửa đất bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Quyền mở lối đi trên đất người khác theo quy định của Luật Đất đai là quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

Như vậy, quyền về lối đi qua được xác lập thông qua việc ký kết văn bản thỏa thuận giữa các bên hoặc yêu cầu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết về việc mở lối đi nếu trường hợp không thỏa thuận được.

Thỏa thuận về lối đi qua gồm 02 trường hợp, cụ thể:

Trường hợp 1: Thỏa thuận mở lối đi qua có đền bù, trừ trường hợp các bên thỏa thuận không đềsn bù.

Nếu thửa đất phía trong không phải hình thành từ một thửa đất chung với thửa đất phía ngoài thì phải đền bù.

Trường hợp 2: Thỏa thuận mở lối đi qua nhưng không phải đền bù

Người sử dụng đất phía trong không phải đền bù cho người ở phía ngoài trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau.

III. Trình tự, thủ tục tách thửa có lối đi chung

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ tách thửa bao gồm:

1. Đơn đề nghị tách thửa đất (theo Mẫu số 21 – Nghị định 151/2025/NĐ-CP);
2. Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng);
3. Bản vẽ tách thửa (theo mẫu số 22- Nghị định 151/2025/NĐ-CP);
4. Văn bản thỏa thuận về lối đi chung ;
5. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (nếu việc tách thửa gắn liền với việc chuyển quyền sử dụng đất)

Bước 2. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại: Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai nơi có đất

Bước 3. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận sẽ:

• Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ;
• Đo đạc, xác định ranh giới, diện tích của thửa đất;
• Xác nhận đủ điều kiện tách thửa theo quy định của tỉnh (diện tích, quy hoạch, lối đi,…);
• Lập hồ sơ địa chính cho các thửa đất mới.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất phải nộp các khoản phí và lệ phí theo quy định, bao gồm:

• Lệ phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính (nếu có);
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới;
• Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có chuyển nhượng, tặng cho).

Bước 5. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai:

• Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất sau khi tách;
• Trả kết quả cho người dân theo thời hạn quy định.

Thời hạn: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Đối với vùng sâu, vùng xa, hải đảo, thời gian có thể kéo dài tối đa 25 ngày.

Từ các phân tích trên, có thể khẳng định rằng: Đất không có lối đi hợp pháp ra đường công cộng sẽ không được phép tách thửa.Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể xác lập lối đi chung hợp pháp thông qua thỏa thuận, công chứng hoặc phán quyết của Tòa án, sau đó mới được thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định. Vấn đề này thể hiện mối liên hệ chặt chẽ giữa pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quy hoạch, sử dụng đất hợp lý nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và trật tự quản lý đất đai của Nhà nước.

📌 LUẬT SƯ TƯ VẤN THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI: SANG TÊN, TÁCH THỬA, CẤP MỚI, CẤP ĐỔI SỔ ĐỎ NHANH CHÓNG TẠI PHÚ THỌ.

Với nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực pháp luật đất đai cùng với đội ngũ Luật sư giàu kiến thức, chuyên môn cao, Luật Hùng Phúc xin giới thiệu đến Quý khách hàng dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai và đại diện thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tại Phú Thọ bao gồm:

– Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (cấp mới, cấp đổi, đăng ký biến động,…)

– Tư vấn chuyển nhượng, mua bán, đặt cọc, thế chấp QSDĐ;

– Thủ tục đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp, cấp lại giấy chứng nhận đã cấp

– Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;

– Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai;

– Tư vấn các thủ tục hành chính khác liên quan đến đất đai …

————

Lấy danh dự nghề nghiệp và đạo đức hành nghề làm nền tảng, đặt uy tín lên hàng đầu và hành nghề bằng niềm kiêu hãnh của người làm luật, Luật Hùng Phúc kiên định với sứ mệnh: cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý xuất sắc nhất. Lấy khách hàng làm trung tâm, lấy hiệu quả công việc làm thước đo, và tuyệt đối tuân thủ pháp luật là nguyên tắc cốt lõi của chúng tôi.

Mọi ý kiến đóng góp hoặc vướng mắc cần giải đáp liên quan đến thủ tục hành chính đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!