Hướng dẫn giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề

Tranh chấp về ranh giới đất được xem là một loại tranh chấp phổ biến nhưng cũng tương đối phức tạp phụ thuộc vào tình hình thực tế của từng vụ việc. Việc giải quyết tranh chấp ranh giới bất động sản liền kề phải thực hiện theo trình tự thủ tục nào? Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu cách giải quyết loại tranh chấp này thông qua bài viết dưới đây.

1. Tranh chấp ranh giới đất liền kề là gì?

Căn cứ theo khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa. Như vậy, ranh giới đất liền kề được hiểu là đường vẽ trên bản đồ hoặc mốc giới thực địa giữa hai thửa đất liền kề xác định quyền sử dụng của các chủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất liền kề nhằm hạn chế xảy ra tranh chấp đất đai và làm căn cứ để có thể hoàn thiện hóa bản đồ hành chính về đất đai của khu vực.

Tranh chấp ranh giới đất là mâu thuẫn giữa hai hoặc nhiều bên liên quan đến việc xác định vị trí, phạm vi, hoặc giới hạn của ranh giới đất mà họ sở hữu hoặc sử dụng. Những tranh chấp này thường xảy ra khi có sự không rõ ràng, thiếu nhất quán trong giấy tờ pháp lý, bản đồ địa chính, hoặc do những thay đổi tự nhiên (như sạt lở, bồi đắp) làm thay đổi hình dạng ban đầu của khu đất.

2. Ranh giới đất được xác định như thế nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 175 BLDS 2015, ranh giới liền kề giữa các bất động sản được xác định như sau:

• Theo sự thỏa thuận của các bên: Các bên liên quan có thể tự thỏa thuận với nhau về vấn đề này. Thỏa thuận này có thể được ghi nhận bằng văn bản và có thể có sự chứng kiến của bên thứ ba để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch.
• Theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đưa ra quyết định dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Quyết định này sẽ được ban hành sau khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra, xác minh và xem xét tất cả các yếu tố liên quan.
• Theo tập quán: Trong trường hợp không có văn bản pháp luật cụ thể hoặc thỏa thuận giữa các bên, tập quán địa phương sẽ được áp dụng. Tập quán này phải là những quy tắc đã được công nhận và tuân thủ một cách rộng rãi trong cộng đồng địa phương.
• Trường hợp ranh giới chưa được phân định rõ nhưng đã sử dụng ổn định trên 30 năm và không xảy ra tranh chấp: Nếu ranh giới chưa được xác định rõ ràng nhưng khu vực này đã được sử dụng một cách ổn định và liên tục trong hơn 30 năm mà không có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra, thì ranh giới này sẽ được công nhận theo thực tế sử dụng. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và ổn định tình hình quản lý đất đai tại địa phương.

Việc lấn, chiếm, thay đổi mốc giới giữa các bất động sản là không được phép. Chủ sở hữu các bất động sản có nghĩa vụ tôn trọng và duy trì ranh giới chung, kể cả khi ranh giới là những công trình tự nhiên như kênh, mương, hào, bờ ruộng.

Khi có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ can thiệp để giải quyết dựa trên ranh giới thực tế và các giấy tờ pháp lý, đảm bảo tính chính xác và bảo vệ quyền lợi của các bên.

3. Tranh chấp ranh giới đất liền kề sẽ được giải quyết như thế nào?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, sẽ có những phương thức giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề sau:

3.1. Các bên thương lượng, thỏa thuận

Khi xảy ra tranh chấp, trước hết, các bên nên cùng nhau thỏa thuận, đàm phán, thương lượng xác định ranh giới liền kề trên tinh thần thiện chí, bình đẳng. Đây là phương án tối ưu và ít tốn kém nhất, tuy nhiên cũng khó thực hiện trên thực tế nhất, bởi lẽ các bên đều có xu hướng bảo vệ quyền lợi của mình nhiều hơn, nên khó có tiếng nói chung.

3.2. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.Như vậy, việc hòa giải tại UBND xã là bắt buộc đối với trường hợp tranh chấp tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề. Phương pháp giải quyết này được thực hiện khi hai bên không thể tự thương lượng, thỏa thuận, các bên có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có tranh chấp để hòa giải. Theo đó việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện như sau:

Bước 1: Các bên nộp đơn yêu yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Bước 2: Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai ( giảm thời gian hòa giải tại UBND cấp xã từ 45 ngày xuống còn 30 ngày).

Căn cứ vào kết quả hòa giải để tiến hành các bước tiếp theo:

Trường hợp 1: Hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Trường hợp 2: Hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp. Các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định
• Khởi kiện tại Tòa án

3.3. Giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền

3.3.1. Đề nghị UBND có thẩm quyền giải quyết

Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

“a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”

Như vậy, UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề đối với thửa đất không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

3.3.2. Khởi kiện tại Toàn án

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 236 Luật đất đai 2024 thì mọi tranh chấp về ranh giới thửa đất (bao gồm cả tranh chấp có Sổ đỏ và tranh chấp không có Sổ đỏ) đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án được xem là phương án cuối cùng, phán quyết của Tòa có nghĩa bắt buộc thực hiện đối với các bên.

Bước 1: Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Sổ đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 137.

– Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

– Giấy tờ của người khởi kiện: chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

– Các giấy tờ chứng minh khác (Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm; Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp…).

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Người khởi kện phải nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp. Người khởi kiện có thể chọn 1 trong 3 hình thức sau để nộp đơn: Nộp trực tiếp tại Tòa án; gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Tòa thụ lý và giải quyết

Nếu hồ sơ chưa đủ mà đúng thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đủ thì Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án. Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp cho Tòa. Sau đó Tòa sẽ thụ lý. Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng 06 tháng); nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử. Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

Như vậy tranh chấp ranh giới đất liền kề là một dạng tranh chấp phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay. Khi xảy ra tranh chấp các bên phải trải qua trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật để có kết quả tốt nhất.

4. LUẬT SƯ TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Tranh chấp liên quan đến đất đai thường là tranh chấp rất phức tạp do đất đai là tài sản có giá trị lớn. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, người dân rất dễ làm mất đi quyền lợi của mình. Để đảm bảo quá trình giải quyết các tranh chấp được hiệu quả và nhanh chóng, việc tham vấn và trợ giúp pháp lý là vô cùng quan trọng.

Thấu hiểu được mong muốn của khách hàng, Luật Hùng Phúc mang đến Dịch Vụ Luật Sư Tư Vấn Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai được thực hiện bởi đội ngũ Luật sư am hiểu và có nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực Pháp luật Đất đai.

Tư vấn – Giải quyết – Đại diện tham các vụ việc tranh chấp liên quan đến đất đai bao gồm:

– Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dung đất…Tranh chấp do lấn chiếm đất đai;

– Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;

– Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;

– Tranh chấp đất đai về mốc giới, ranh giới đất đai, lối đi chung, nhà ở;

– Tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;

Với đội ngũ Luật sư có chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và tử tế, Luật Hùng Phúc cam kết mang đến cho khách hàng dịch vụ pháp lý xuất sắc nhất. Để làm được điều đó, chúng tôi luôn lấy khách hàng làm trung tâm để tư vấn, đưa ra phương án giải quyết có lợi nhất cho khách hàng, chỉ tiếp nhận các vụ việc/vụ án có khả năng thực hiện và tuyệt đối tuân thủ pháp luật.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!