Hướng dẫn thủ tục dừng xin cấp sổ đỏ vì muốn hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng

Thực tế việc bên bán và bên mua đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất và đã qua công chứng, đã nộp hồ sơ chuyển nhượng tại Sở tài nguyên và đến giai đoạn chuyển cơ quan thuế để tính thuế nhưng hai bên muốn huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng không hiếm gặp. Vậy đối với trường hợp này cần phải xử lý như thế nào? Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Hủy bỏ hợp đồng được quy định thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận hủy bỏ hợp đồng được hướng dẫn như sau:

(1) Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

–  Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

– Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

– Trường hợp khác do luật quy định.

(2) Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

(3) Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

2. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là gì?

Tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng như sau:

(1) Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

(2) Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

(3) Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

(4) Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

(5) Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

3. Chấm dứt hợp đồng quy định như thế nào?

Tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chấm dứt hợp đồng như sau:

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

– Hợp đồng đã được hoàn thành;

– Theo thỏa thuận của các bên;

– Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

– Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

– Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

– Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp khác do luật quy định.”

Theo đó, căn cứ hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm trường hợp do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên muốn thỏa thuận dừng thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thì có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Theo đó, việc chấm dứt thực hiện hợp đồng không làm mất đi quyền và nghĩa vụ đã được thực hiện trước đó.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi. Mọi vướng mắc cần giải đáp liên quan đến thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng đất vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!