Rủi ro cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu nên loại nhà ở này vốn dĩ đã tiềm ẩn những rủi ro không thể lường trước. Tuy nhiên, tùy theo mục đích và nhu cầu của người dân mà xu thế mua nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng mở rộng. Để giúp độc giả hiểu rõ hơn về các rủi ro và cách phòng tránh, hạn chế rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Hùng phúc xin chia sẻ với quý độc giả bài viết dưới đây.

1. Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?

Tại khoản 1, khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, có quy định như sau:

– Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

– Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, tại khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định về việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“5. Việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

1. a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);
2. b) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm a Khoản này.”

Như vậy, từ các quy định trên, có thể thấy nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

2. Các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Khi mua Nhà ở hình thành trong tương lai người mua thường gặp rất nhiều bất lợi, bởi họ đã phải bỏ ra một khoản tiền khá lớn, để mua một tài sản, mà vào thời điểm giao kết hợp đồng và chuyển tiền, họ chưa nhìn thấy hình thù thực tế căn nhà như thế nào, vật liệu xây dựng, thi công ra sao. Do vậy, người mua thường gặp một số những rủi ro như sau:

– Thứ nhất, dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn bán. Cụ thể là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công… chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt.

– Thứ hai, dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rao bán, bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ. Thậm chí, chủ đầu tư uỷ quyền cho đơn vị môi giới hoặc công ty con đứng ra ký hợp đồng nhận tiền của bên mua khi chưa đủ điều kiện cho huy động. Điều này bảo vệ cho chính chủ đầu tư nhưng đây lại là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.

– Thứ ba, dự án vướng kiện tụng, tranh chấp giữa các bên liên quan nhưng người mua không biết. Hậu quả của dự án sau vụ kiện chính là tổn thất của bên mua.

– Thứ tư, dự án chậm bàn giao. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn, cũng không muốn bồi thường mà trì hoãn kéo dài, đưa ra rất nhiều lý do không rõ ràng cho sự chậm trễ đó.

– Thứ năm, nhà không đúng cam kết ban đầu. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, quảng cáo, nhà mẫu; tiện ích và dịch vụ đính kèm không đúng với giới thiệu ban đầu.

– Thứ sáu, người mua cần cảnh giác nhiều hành vi lừa đảo. Có nhiều hành vi lừa đảo từ bên bán trong các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Chẳng hạn, nhận tiền rồi bỏ trốn; mua một căn bán cho nhiều người; bán xong căn hộ vẫn đi thế chấp ngân hàng để phục vụ mục đích riêng.

– Thứ bảy, chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể không nghiệm thu công trình do xây dựng sai phép, chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo đúng quy định, dẫn đến không thể cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

– Thứ tám, chủ đầu tư có thể nhận tiền rồi bỏ trốn hoặc mua một căn nhưng bán cho nhiều người.

3. Cách phòng tránh và hạn chế rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

– Đầu tiên, người mua cần phải tìm hiểu rõ thông tin về chủ đầu tư, chủ đầu tư có uy tín trên thị trường thì sẽ giảm bớt một phần những rủi ro có thể xảy ra. Chủ đầu tư phải có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất. Nếu Chủ đầu tư không có các giấy tờ này, chắc chắn đó là dự án “ma”. Nếu Chủ đầu tư 9 có giấy tờ về đất, nhưng không có hồ sơ dự án, thì được hiểu rằng khu đất đó, chưa có dự án nào cả, và đất đó có thể không được xây dựng Nhà ở

– Thứ hai, Chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Đối với nhà Chung cư, thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng. Cho nên khi chúng ta đi mua cần phải hỏi bên mời chào đã có giấy phép xây dựng, bản nghiệm thu hoàn thành phần móng chưa. Nếu chưa có, thì dự án mới chỉ trên giấy, và rất ít có khả năng được hoàn thành và hoàn thành đúng thời hạn.

– Thứ ba, Chủ đầu tư phải có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng về việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là điều kiện có giá trị tin tưởng nhất khi mà chúng ta đi mua Nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, khi được chào mời, người mua phải hỏi bên bán đã có Văn bản chấp thuận của Sở xây dựng chưa. Nếu có rồi thì có thể yên tâm một phần, vì chứng tỏ Dự án có thật, đã có giấy phép xây dựng, đã có nghiệm thu xong phần móng. Còn nếu chưa có Văn bản chấp thuận của sở xây dựng, thì xem như mọi thứ vừa nêu có thể chưa có gì, và như vậy thì khả năng rủi ro rất cao.

– Thứ tư, Chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng về việc bán Nhà hình thành trong tương lai. Đây là một điều rất quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi cho người mua khi có rủi ro xảy ra. Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng sẽ có giá trị khi đến ngày bàn giao Nhà, mà Chủ đầu tư không có nhà bàn giao, khiến Chủ đầu tư phải đền tiền, bồi thường cho người mua, thì Ngân hàng sẽ thay Chủ đầu tư trả tiền cho người mua. Lưu ý: Việc Chủ đầu tư có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng, là điều kiện bắt buộc, mà không phải là tự nguyện. Nếu chưa có nghĩa là họ chưa có quyền bán nhà (chưa đáp ứng đủ điều kiện). Đây sẽ là cơ sở quan trọng để quyết định không mua nhà ở hình thành trong tương lai này.

– Thứ năm, người mua cần phải nắm rõ quy định của pháp luật về việc thanh toán khi mua nhà ở trong tương lai. Do mua nhà hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho bên mua. Nên Luật chỉ cho phép bên bán được thu trước một khoản tiền nhất định, mà không phải được thu hết đầy đủ, cụ thể lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trên đây là một số rủi ro và cách phòng tránh, khắc phục rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quý độc giả nên tìm hiểu và cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua loại hình nhà ở này để có thể hạn chế tối đa rủi ro có thể phát sinh.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!