Nghĩa vụ bảo lãnh của nhà đầu tư đối với dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Mua nhà ở hình thành trong tương lai là việc làm khá phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, người dân vẫn còn rất băn khoăn vì việc mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Luật Hùng Phúc xin giải đáp một số vướng mắc liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Nghĩa vụ bảo lãnh của chủ đầu tư đối với dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.”

Ngoài ra tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN) quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“Điều 12. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

…

Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

a) Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

…”

• Như vậy, chủ đầu tư trước khi tiến hành bán các căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của mình thì cần phải được sự bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chủ đầu tư và dự án của mình đảm bảo đủ các điều kiện từ phía ngân hàng đưa ra.

2. Người mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đóng trước bao nhiêu phần trăm so với giá trị hợp đồng trước khi nhận nhà ở theo thời hạn hợp đồng đã ký?

Căn cứ Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”

Theo đó, với căn hộ chung cư đăng trong dự án xây dựng người mua chỉ phải trả trước không quá 30% cho lần đầu thanh toán, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết. Mọi vướng mắc cần giải đáp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vui lòng liên hệ Hotline: 0982 466 166  để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!