Thủ tục cấp sổ đỏ trong trường hợp giao đất trái thẩm quyền

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong trường hợp giao đất trái thẩm quyền là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp, thường gặp ở các địa phương khi người dân được giao đất, sử dụng đất ổn định nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) trong các trường hợp này phải dựa trên nguồn gốc, thời điểm giao đất, mục đích sử dụng và sự phù hợp với quy hoạch. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện, trình tự, hồ sơ và thẩm quyền giải quyết để được cấp sổ đỏ trong trường hợp giao đất trái thẩm quyền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định mới nhất.

1. Các trường hợp Giao đất trái thẩm quyền

“Giao đất trái thẩm quyền” ở đây được hiểu là các trường hợp sau:

• Cơ quan Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024 hoặc Nghị định 151/2025.
• Giao đất vượt quá phạm vi quyền hạn được phân cấp (ví dụ cấp xã giao đất trong khi quyền giao đất thuộc UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh).
• Giao đất cho đối tượng, mục đích sử dụng đất mà pháp luật không cho phép trong trường hợp.

Khi giao đất trái thẩm quyền, có thể phát sinh các hệ quả như:

• Quyết định giao đất, cho thuê đất có thể bị hủy bỏ hoặc vô hiệu bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Người sử dụng đất có quyền bị ảnh hưởng trong việc đăng ký và cấp GCN vì nguồn gốc quyền sử dụng chưa hợp pháp hoặc cần được xác minh lại.
• Cơ quan quản lý đất đai khi xử lý hồ sơ cấp GCN phải xem xét lại nguồn gốc sử dụng đất, thẩm quyền giao đất và khả năng được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024: quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCN…
• Nghị định 151/2025/NĐ‑CP: quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai (ví dụ: cấp xã được giao một số quyền từ 01/7/2025.

3. Các trường hợp đất giao trái thẩm quyền vẫn được xem xét cấp sổ đỏ 2025

Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, từ 01/8/2024, chỉ một số loại đất sau được cấp Sổ đỏ dù là đất cấp sai thẩm quyền do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định gồm:

Loại đất	Điều kiện được cấp Sổ đỏ
Đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993	Được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp.
Đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 – trước 01/7/2004	– Được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp – Phù hợp với:·       Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện·       Quy hoạch chung ·       Quy hoạch phân khu ·       Quy hoạch xây dựng ·       Quy hoạch nông thôn
Đất sử dụng ổn định từ 01/7/2004 – trước ngày 01/7/2014	– Được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp – Phù hợp với:·       Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện·       Quy hoạch chung ·       Quy hoạch phân khu ·       Quy hoạch xây dựng ·       Quy hoạch nông thôn
Đất giao từ 01/7/2014 – trước 01/08/2024	– Được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp – Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất – Có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất.

 

4. Thủ tục cấp GCN trong trường hợp giao đất trái thẩm quyền

Dưới đây là các bước cơ bản và lưu ý cụ thể khi xử lý trường hợp đất được giao trái thẩm quyền:

Bước 1: Xác minh nguồn gốc đất và quyền sử dụng

Người sử dụng đất chuẩn bị các giấy tờ về nguồn gốc quyền sử dụng đất: quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, hợp đồng chuyển nhượng…

Kiểm tra: Cơ quan nào đã giao đất? Có thẩm quyền theo quy định tại thời điểm giao? Ví dụ theo Nghị định 151/2025, thẩm quyền giao đất, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân có thể thuộc cấp xã từ 01/7/2025. Nếu đất được giao trái thẩm quyền thì cần xem xét: có được cấp GCN hay chưa? Cơ quan quản lý có yêu cầu chỉnh lý nguồn gốc, xin xác nhận hay hủy quyết định giao đất hay không.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký, đề nghị cấp GCN

Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai theo Nghị định 151/2025.

Hồ sơ như: Đơn đăng ký cấp GCN (Mẫu 15 theo NĐ 151/2025NĐ-CP, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có), chứng từ về nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Trong trường hợp giao đất trái thẩm quyền, hồ sơ cần làm rõ nguồn gốc đất, thẩm quyền giao, xác nhận cơ quan có thẩm quyền xem xét giao đất.

Bước 3: Cơ quan thẩm tra, xem xét hợp pháp hóa hoặc xác minh lại quyền sử dụng đất

Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra: quyết định giao đất có đúng thẩm quyền? Nếu không, sẽ báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét hủy hoặc điều chỉnh quyết định.

Có thể người sử dụng đất được yêu cầu bổ sung giấy tờ, thực hiện lại thủ tục giao đất đúng thẩm quyền hoặc xin xác nhận điều kiện được cấp GCN.

Nếu giao đất trái thẩm quyền mà sau đó được cấp GCN, người sử dụng đất vẫn có thể giữ quyền nhưng cần đảm bảo thủ tục sổ đỏ được cấp hợp pháp.

Bước 4: Cấp GCN và cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai

Khi điều kiện đã được xác minh và thẩm quyền được xác định đúng, cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất.

Theo Nghị định 151/2025, cấp xã có quyền cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân từ 01/7/2025. Hồ sơ và dữ liệu phải được chuyển tới Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất trái thẩm quyền tuy có nhiều đặc thù, nhưng đã được pháp luật quy định rõ ràng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Nghị định 151/2025/NĐ-CP là bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa thủ tục và phân định rõ thẩm quyền giải quyết. Người dân cần nắm chắc quy trình và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để được cấp sổ đúng quy định, tránh phát sinh tranh chấp hoặc chậm trễ không cần thiết.

DỊCH VỤ TƯ VẤN THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI VĨNH PHÚC, PHÚ THỌ

Các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tưởng chừng như đơn giản nhưng nhưng cũng sẽ tốn rất nhiều thời gian và công sức để thực hiện nếu người dân không nắm rõ quy định pháp luật liên quan.

Với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực pháp lý, đặc biệt là thủ tục hành chính đất đai, giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, Luật Hùng Phúc xin giới thiệu dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai tại Vĩnh Phúc, Phú Thọ được thực hiện bởi các Luật sư giàu kiến thức pháp lý và kinh nghiệp thực tiễn trong lĩnh vực đất đai:

• Cấp sổ đỏ lần đầu, cấp đổi, cấp lại, đính chính sổ đỏ;
• Cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩn quyền;
• Chuyển mục đích sử dụng đất;
• Chuyển nhượng, mua bán, đặt cọc, thế chấp, tặng cho, tách thửa;
• Tư vấn giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai;
• Tư vấn các quy định về thuế, phí, lệ phí;
• Tư vấn các quy định về thừa kế đất đai, tranh chấp thừa kế đất đai;
• Tư vấn và giải quyết các vấn đề pháp lý khác liên quan đến đất đai…

Với đội ngũ Luật sư có chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và tử tế, Luật Hùng Phúc cam kết mang đến cho khách hàng dịch vụ pháp lý xuất sắc nhất. Để làm được điều đó, chúng tôi luôn lấy khách hàng làm trung tâm để tư vấn, đưa ra phương án giải quyết có lợi nhất cho khách hàng, chỉ tiếp nhận các vụ việc/vụ án có khả năng thực hiện và tuyệt đối tuân thủ pháp luật.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!