Cách xử lý khi bị người khác chiếm giữ sổ đỏ

Khi bị người khác chiếm giữ sổ đỏ, người sử dụng đất thường rơi vào tình thế bị động, lo lắng và dễ đưa ra quyết định sai lầm. Việc nắm đúng cách xử lý khi bị người khác chiếm giữ sổ đỏ không chỉ giúp bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp mà còn tránh được nhiều rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết căn cứ pháp luật, các bước cần thực hiện và lưu ý quan trọng để bạn xử lý tình huống này một cách hiệu quả, đúng quy định.

1. Sổ đỏ có được coi là tài sản không?

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn được gọi là “sổ đỏ”) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản như sau:

– Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

– Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Đồng thời, tại Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền tài sản như sau:

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền tài sản (nằm trong khái niệm tài sản), còn GCN QSDĐ không được xem là tài sản mà chỉ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác định quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác là văn bản chứa đựng quyền sử dụng đất (quyền tài sản).

2. Xử lý như thế nào khi bị người khác chiếm giữ sổ đỏ

Cách 1:  Thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ

* Các giấy tờ cần chuẩn bị khi xin cấp lại sổ đỏ đã mất

• Đơn đề nghị cấp lại sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK
• Giấy xác nhận việc mất sổ đỏ do Công an xã nơi có đất xác nhận.
• Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân; xác nhận cư trú…
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: sổ đỏ, sổ hồng, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, quyết định giao đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc biên lai nộp thuế trước bạ, sử dụng đất…
• Tờ khai thực hiện nghĩa vụ tài chính, lệ phí trước bạ nếu hồ sơ có thay đổi thông tin.

* Các bước làm thủ tục xin cấp lại sổ đỏ đã mất

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp lại sổ đỏ

Mất sổ đỏ, người dân nộp hồ sơ cấp lại tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) nơi có đất; Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất hoặc Bộ phận một cửa nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ xin cấp lại sổ đỏ

Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu thiếu giấy tờ, người dân được hướng dẫn bổ sung. Trường hợp đầy đủ, hồ sơ được chuyển đến VPĐKĐĐ để xác minh.

Nếu phát hiện đất đã chuyển nhượng, thế chấp… hồ sơ sẽ bị trả lại và không được cấp sổ mới.

Bước 3: UBND xác thực và niêm yết công khai

UBND xã nơi có đất niêm yết công khai việc mất sổ đỏ trong 15 ngày tại trụ sở và khu dân cư.

Hết thời hạn, UBND xã lập biên bản kết thúc niêm yết (trong 5 ngày) và gửi VPĐKĐĐ để tiếp tục xử lý.

Bước 4: VPĐKĐĐ cấp lại sổ đỏ

VPĐKĐĐ hủy sổ đỏ cũ, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất.

Cơ quan đăng ký đất đai cũng thực hiện trích đo hoặc trích lục bản đồ địa chính khi cần thiết theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Nếu người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, VPĐKĐĐ gửi phiếu thông tin theo Mẫu số 19 (Nghị định 151/2025/NĐ-CP, sửa đổi tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP) đến cơ quan thuế.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Theo Công văn 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của TAND Tối cao, về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại GCN quyền sở hữu tài sản thì GCNQSDĐ không phải là giấy tờ có giá, nếu có yêu cầu tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì tòa không thụ lý giải quyết.

Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì “tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật áp dụng”.

Về vấn đề này, TAND Tối cao giải đáp:

Tại khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 quy định: “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.

Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2005 quy định giấy tờ có giá là: Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc.

Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Mục 1 Phần I Công văn 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của TAND Tối cao giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự hướng dẫn: “GCNQSDĐ là quyết định hành chính; nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính”.

Theo đó, GCNQSDĐ là quyết định hành chính, không phải là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ” cho nên không phải là giấy tờ có giá. Do vậy, hướng dẫn tại Công văn 141/TANDTC-KHXX xác định GCNQSDĐ không phải là giấy tờ có giá vẫn phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định pháp luật khác đang có hiệu lực.

Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

Tại Giải đáp số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao: nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất thì Tòa án nhân dân sẽ thụ lý giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự

Như vậy, nếu có yêu cầu tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại GCNQSDĐ, chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất thì TAND sẽ thụ lý giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 26 BLTTDS 2015.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!