Các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 2026 và một số vấn đề cần lưu ý

Từ ngày 01/01/2026, chính sách giá đất tại Việt Nam chính thức bước sang một giai đoạn mới với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Theo Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất sẽ không còn ban hành ổn định 05 năm một lần như trước đây, mà được xây dựng, điều chỉnh và công bố hằng năm, áp dụng từ ngày 01/01 của từng năm.

Đây là quy định có tác động trực tiếp và sâu rộng đến quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp trong hầu hết các giao dịch và thủ tục liên quan đến đất đai như: cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất – tiền thuê đất, thuế, lệ phí, bồi thường khi thu hồi đất…

Với kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm tư vấn và giải quyết các thủ tục đất đai phức tạp, Công ty Luật Hùng Phúc chia sẻ nội dung cốt lõi và những điểm người sử dụng đất cần đặc biệt quan tâm khi bảng giá đất được ban hành hằng năm từ năm 2026.

1. Bảng giá đất từ 01/01/2026: Ban hành hằng năm thay vì 05 năm/lần

Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Từ thời điểm này trở đi, hằng năm, UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết, bảng giá đất có thể được điều chỉnh ngay trong năm nếu có biến động lớn về giá đất trên thị trường.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh là đơn vị trực tiếp tham mưu, tổ chức xây dựng bảng giá đất và được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để bảo đảm tính khách quan, sát giá thị trường.

So với Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực từ 31/7/2024), đây là thay đổi mang tính “bước ngoặt”, nhằm khắc phục tình trạng bảng giá đất thấp xa so với giá thị trường, gây thất thu ngân sách và phát sinh nhiều tranh chấp trong thực tiễn.

2. Các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được sử dụng để tính toán trong nhiều trường hợp quan trọng, trong đó phổ biến nhất gồm:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất;
• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
• Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
• Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất;
• Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng;
• Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Có thể thấy, bảng giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tài chính mà người sử dụng đất phải nộp trong gần như toàn bộ vòng đời pháp lý của thửa đất.

3. Khi nào phải áp dụng giá đất cụ thể?

Bên cạnh bảng giá đất, Luật Đất đai 2024 vẫn duy trì cơ chế xác định giá đất cụ thể đối với những trường hợp có giá trị lớn, tính chất phức tạp hoặc liên quan đến tổ chức, doanh nghiệp, bao gồm:

• Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng không thông qua đấu giá;
• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá);
• Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (trừ trường hợp áp dụng bảng giá đất);
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển hình thức sử dụng đất;
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc phân định rõ khi nào áp dụng bảng giá đất, khi nào áp dụng giá đất cụ thể là yếu tố then chốt để tránh bị áp sai giá, dẫn đến thiệt hại lớn về tài chính.

4. Người sử dụng đất cần chuẩn bị gì từ bây giờ?

Việc bảng giá đất được ban hành hằng năm sẽ khiến chi phí đất đai biến động linh hoạt theo thị trường. Trong thực tiễn, điều này vừa tạo sự minh bạch, vừa đặt ra yêu cầu người dân và doanh nghiệp phải:

• Chủ động nắm bắt thời điểm thực hiện thủ tục đất đai để lựa chọn thời gian có lợi;
• Hiểu rõ loại giá đất áp dụng cho từng trường hợp cụ thể;
• Chuẩn bị phương án tài chính phù hợp, nhất là khi chuyển mục đích sử dụng đất, xin công nhận đất ở hoặc thực hiện dự án đầu tư;
• Có sự tư vấn pháp lý chuyên sâu để tránh rủi ro phát sinh chi phí không đáng có.

5. Luật Hùng Phúc – Đồng hành cùng khách hàng trong mọi thay đổi chính sách đất đai

Trước những thay đổi lớn của Luật Đất đai 2024 và cơ chế bảng giá đất từ năm 2026, Công ty Luật Hùng Phúc cam kết tiếp tục đồng hành, tư vấn và đại diện cho khách hàng trong các thủ tục:

• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;
• Chuyển mục đích sử dụng đất;
• Tính – rà soát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
• Tư vấn bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
• Giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ việc áp dụng giá đất.

Với phương châm tận tâm – chuyên nghiệp – đúng pháp luật, Luật Hùng Phúc không chỉ giúp khách hàng hiểu đúng quy định, mà còn bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp trong bối cảnh chính sách đất đai liên tục đổi mới.

Liên hệ ngay để được tư vấn trực tiếp: 0979 80 1111

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!