Hiện rất nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định từ nhiều năm, có quá trình quản lý thực tế rõ ràng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì cho rằng “không có giấy tờ”. Tuy nhiên, không phải chỉ có “sổ đỏ” mới được coi là giấy tờ hợp pháp về đất đai.
Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, pháp luật đã ghi nhận rất nhiều loại giấy tờ khác nhau có giá trị chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Đây là căn cứ đặc biệt quan trọng để người dân thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, hợp thức hóa quyền sử dụng đất và bảo vệ của người dân quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
1. Các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về các loại giấy tờ làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có hồ sơ, tài liệu chứng minh nguồn gốc sử dụng đất.
Có thể hiểu đơn giản, đây là nhóm “đất có giấy tờ” hoặc “đất có hồ sơ chứng minh nguồn gốc sử dụng”.
Dưới đây là những nhóm giấy tờ phổ biến được pháp luật công nhận.
a)Giấy tờ do Nhà nước cấp qua các thời kỳ
Đây là nhóm giấy tờ có giá trị pháp lý cao, được cơ quan Nhà nước cấp trong từng giai đoạn lịch sử khác nhau như:
- Giấy cấp đất
- Quyết định giao đất
- Quyết định cấp đất
- Giấy chứng nhận tạm thời
- Các giấy tờ do Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời miền Nam Việt Nam hoặc Nhà nước CHXHCN Việt Nam cấp
Nhiều trường hợp dù giấy tờ cũ, rách hoặc thất lạc một phần nhưng nếu còn đủ thông tin xác định thửa đất và người sử dụng thì vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ.
b) Giấy tờ về đất đai do chế độ cũ cấp
Đây là nhóm giấy tờ tồn tại trước năm 1975 ở một số địa phương, hiện nay vẫn được pháp luật công nhận giá trị nếu phù hợp với thực tế sử dụng đất, gồm:
- Bằng khoán điền thổ
- Văn tự mua bán nhà đất
- Giấy phép xây dựng
- Di chúc liên quan đến đất đai
- Bản án của chế độ cũ
Trong nhiều vụ việc tranh chấp thừa kế hoặc cấp sổ đỏ lần đầu, các loại giấy tờ này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để xác định nguồn gốc đất.
c) Hồ sơ địa chính, sổ quản lý đất đai cũ
Một số loại hồ sơ lưu trữ tại địa phương cũng được coi là căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Sổ địa chính
- Sổ đăng ký ruộng đất
- Sổ mục kê
- Sổ kiến điền
Đây là nguồn tài liệu thường được sử dụng để xác minh quá trình quản lý, kê khai và sử dụng đất ổn định qua nhiều năm.
d) Giấy mua bán, chuyển nhượng, giấy tay cũ
Rất nhiều trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay trước đây nhưng chưa sang tên hoặc chưa được cấp sổ đỏ.
Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, các giấy tờ như:
- Giấy mua bán nhà đất
- Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Giấy tay có xác nhận của UBND xã về việc sử dụng trước ngày 15/10/1993
vẫn có thể được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Đây là một trong những nhóm hồ sơ phổ biến nhất hiện nay.
e) Hồ sơ đăng ký đất theo Chỉ thị 299
Các hồ sơ kê khai, đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg cũng là căn cứ rất quan trọng, bao gồm:
- Đơn đăng ký ruộng đất
- Biên bản xét duyệt
- Danh sách sử dụng đất hợp pháp
Nhiều trường hợp người dân không còn giữ giấy tờ gốc nhưng hồ sơ vẫn còn lưu tại địa phương và có thể được trích lục để làm căn cứ pháp lý.
f) Giấy tờ về nhà ở, công trình trên đất
Một số giấy tờ liên quan đến việc xây dựng nhà ở hoặc công trình cũng có thể được sử dụng để chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định như:
- Giấy phép xây dựng
- Giấy phép sửa chữa nhà
- Hồ sơ kê khai nhà cửa
Đây là căn cứ thể hiện việc quản lý, sử dụng đất công khai và liên tục trong thực tế.
g) Giấy tờ giao đất trong các trường hợp đặc thù
Pháp luật cũng công nhận các giấy tờ liên quan đến việc giao đất trong những giai đoạn lịch sử hoặc chính sách đặc thù như:
- Đất quốc phòng cấp cho cán bộ, chiến sĩ
- Đất khu kinh tế mới
- Đất tái định cư
Nhiều hộ dân hiện nay đang sử dụng đất theo diện này nhưng chưa hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ.
h) Giấy tờ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
Các giấy tờ liên quan đến việc nhận đất thông qua quan hệ gia đình, huyết thống cũng được công nhận như:
- Văn bản thừa kế
- Di chúc
- Giấy tặng cho quyền sử dụng đất
- Giấy tờ về nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết
Đây là căn cứ rất phổ biến trong các vụ việc cấp sổ đỏ đối với đất do cha mẹ để lại.
i) Giấy thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
Một số loại giấy tờ phát sinh trong quá trình mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cũng được pháp luật công nhận như:
- Giấy thanh lý nhà
- Giấy hóa giá nhà
- Hợp đồng mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước
Trên thực tế, nhiều trường hợp đã sử dụng nhà đất ổn định hàng chục năm nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
k) Quyết định giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến trước 01/01/2025
Đây là nhóm hồ sơ rất phổ biến hiện nay, bao gồm:
- Quyết định giao đất
- Quyết định cho thuê đất
- Văn bản chấp thuận sử dụng đất của cơ quan Nhà nước
Trong nhiều trường hợp, dù chưa được cấp sổ đỏ nhưng nếu có quyết định giao đất hợp pháp thì người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
2. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu).
– Giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất:
+ Giấy tờ giao đất, giấy phép xây dựng, quyết định cấp đất, giấy tờ mua bán trước đây.
+ Biên lai thuế nhà đất, thuế sử dụng đất.
+ Xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp của UBND cấp xã.
+ Bản trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có trong hệ thống bản đồ địa chính số).
- Xác nhận của UBND cấp xã về hiện trạng sử dụng đất và tình trạng tranh chấp.
Tùy từng địa phương và từng vụ việc cụ thể, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu bổ sung thêm tài liệu để phục vụ việc xác minh nguồn gốc đất.
Trên thực tế, Điều 137 Luật Đất đai 2024 đã mở rộng rất nhiều loại giấy tờ có giá trị pháp lý để bảo vệ quyền lợi của người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài và đúng thực tế. Đây được xem là một trong những quy định đặc biệt quan trọng, giúp tháo gỡ khó khăn cho rất nhiều trường hợp đất sử dụng lâu năm nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Chỉ cần có căn cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp, người dân hoàn toàn có thể được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật.
Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Theo dõi Luật Hùng Phúc trên 
