Các trường hợp không được vay thế chấp sổ đỏ

Thế chấp sổ đỏ là một trong số các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép thế chấp đất. Dưới đây là tổng hợp các trường hợp không được vay thế chấp sổ đỏ.  

1. Không đáp ứng điều kiện vay thế chấp

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, nếu thiếu một trong 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.

2. Quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp

2.1. Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

Theo Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra thì trường hợp chưa được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản thì người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó.

2.2. Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.

Tại Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.”

Mặt khác, khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021 cũng nêu rõ, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để vay thế chấp.

3. Thuộc loại đất không được phép thế chấp

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, có 04 loại đất không được phép thế chấp, bao gồm:

• Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư (Điều 181 Luật đất đai 2013)
• Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng (Điều 156 Luật Đất đai 2013)
• Đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 179 Luật đất đai 2013)

4. Thế chấp sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu

Trong nhiều trường hợp, một mảnh đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, khi đó Sổ đỏ cấp cho người sử dụng đất được gọi là Sổ đỏ đồng sở hữu.

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi thế chấp Sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.

Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự đồng ý cho thế chấp Sổ đỏ của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

5. Người chưa đủ 18 tuổi, mất năng lực, hạn chế năng lực hành vi dân sự

Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành, người chưa đủ 18 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (theo quy định của pháp luật gọi là năng lực pháp luật) nhưng không được tự mình thực hiện hoặc tự ý thực hiện việc thế chấp mà phải thông qua người đại diện.

Người đại diện theo pháp luật gồm:

• Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
• Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.
• Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện đối với con chưa thành niên hoặc người giám hộ đối với người được giám hộ.
• Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Trên đây là tổng hợp các trường hợp không được phép thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng. Mọi vướng mắc liên quan đến thủ tục thế chấp, giải chấp vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!