CẤP SỔ ĐỎ KHI HÀNG XÓM VẮNG MẶT, KHÔNG KÝ GIÁP RANH

Trên thực tế có không ít trường hợp khi chủ sử dụng đất có nhu cầu làm sổ đỏ bị hàng xóm/chủ sử dụng đất liền kề làm khó, không chịu kí vào biên bản giáp ranh dù các bên không có tranh chấp hoặc chủ sử dụng đất vắng mặt không thể ký vào biên bản giáp ranh. Vậy đối với trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân có được cấp sổ đỏ hay không? Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu nội dung này qua bài viết dưới đây.

1. Ký giáp ranh là gì?

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan chưa có quy định cụ thể về ký giáp ranh đất. Tuy nhiên, căn cứ Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, khi làm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cần lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, lúc này đơn vị đo đạc ngoài việc xem xét hiện trạng về sử dụng đất thì cần phải lấy ý kiến thống nhất của những người sử dụng đất liền kề. Có thể hiểu ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề.

Việc ký giáp ranh đất của cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp Giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.

Thông thường, ký giáp ranh được áp dụng đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc một số trường hợp như:

– Yêu cầu bổ sung hồ sơ giải quyết tranh chấp đất giữa 02 nhà liền kề.

– Cấp lại/cấp đổi Sổ đỏ mà cần phải đo đạc lại diện tích của thửa đất.

– Đo đạc, cập nhật lại bản đồ, hồ sơ địa chính…

– Thực hiện kiểm kê đất trong chu kỳ.

– Ký xác nhận ranh giới sau khi giải quyết các tranh chấp đất đai…

Tuy nhiên, việc ký giáp ranh không phải là điều kiện bắt buộc tuyệt đối để được cấp sổ đỏ.

2. Cách xác định ranh giới thửa đất

Theo Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì việc xác định ranh giới thửa đất được quy định như sau:

Trường hợp thuộc khu vực đã có bản đồ địa chính thì Văn phòng đăng ký đất đai sử dụng bản đồ địa chính (trích lục) để giải quyết thủ tục cấp đổi sổ đỏ (khi đó sẽ không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, không cần ký giáp ranh); trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc, xác định lại kích thước, diện tích thửa đất.

Trường hợp thuộc khu vực chưa có bản đồ địa chính hoặc có bản đồ địa chính nhưng kích thước, diện tích thửa đất có thay đổi thì thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính. Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại thực địa; do người sử dụng đất, người quản lý đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề cùng thỏa thuận để xác định. Đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp quy định của pháp luật mà trên các giấy tờ đó thể hiện rõ tọa độ đỉnh thửa hoặc kích thước cạnh thửa hoặc khoảng cách giữa ranh giới thửa đất với các yếu tố địa lý, địa hình, địa vật xung quanh thì xác định thêm ranh giới thửa đất theo giấy tờ đó.

Việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT.

Như vậy, ranh giới đất được xác định dựa trên thực tế sử dụng và bản đồ địa chính, không phụ thuộc hoàn toàn vào việc ký giáp ranh.

3. Hàng xóm vắng mặt, không ký giáp ranh có cấp được sổ đỏ không?

Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT quy định về việc giải quyết cho các trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc, hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới.

Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người sử dụng đất liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận.

Tiếp đó, đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở UBND cấp xã và nhà văn hóa địa phương, nơi có đất.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không có mặt để ký xác nhận, hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với UBND cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Căn cứ Khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai. Như vậy, hàng xóm không ký giáp ranh thì vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện, không ký giáp ranh không đồng nghĩa với việc tranh chấp đất đai (chỉ từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp sổ đỏ khi nhận được thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai).

4. Luật sư tư vấn thực hiện thủ tục hành chính đất đai tại Phú Thọ

Trên thực tế, mặc dù các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tương đối rõ ràng, nhưng quá trình thực hiện thủ tục vẫn thường phát sinh nhiều vướng mắc. Người dân có thể gặp phải tình trạng hàng xóm cố tình gây khó khăn, tranh chấp hoặc không hợp tác trong việc xác nhận ranh giới; cơ quan địa phương yêu cầu bổ sung hồ sơ không đúng quy định; hồ sơ bị kéo dài thời gian giải quyết mà không có lý do rõ ràng; thậm chí có trường hợp bị từ chối tiếp nhận hồ sơ nhưng không được hướng dẫn cụ thể về cách khắc phục. Những khó khăn này không chỉ làm gián đoạn quá trình thực hiện thủ tục mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai, Luật Hùng Phúc cung cấp Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai chuyên nghiệp, do đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm trực tiếp thực hiện, bao gồm:

• Tư vấn cấp sổ đỏ lần đầu, cấp đổi, cấp lại, đính chính sổ đỏ .
• Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.
• Tư vấn chuyển nhượng, đặt cọc, thế chấp, tặng cho, thừa kế, tách thửa.
• Tư vấn giải quyết các tranh chấp về đất đai.
• Tư vấn các quy định về thuế liên quan đến nhà đất
• Tư vấn đền bù đất đai, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất.
• Làm việc với cơ quan nhà nước để bảo vệ quyền lợi khách hàng;
• Soạn thảo hồ sơ, đơn từ và đại diện thực hiện thủ tục;
• Giải quyết tranh chấp phát sinh (nếu có).

Với đội ngũ Luật sư có chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và tử tế, Luật Hùng Phúc cam kết mang đến cho khách hàng dịch vụ pháp lý xuất sắc nhất. Để làm được điều đó, chúng tôi luôn lấy khách hàng làm trung tâm để tư vấn, đưa ra phương án giải quyết có lợi nhất cho khách hàng, chỉ tiếp nhận các vụ việc/vụ án có khả năng thực hiện và tuyệt đối tuân thủ pháp luật.

Liên hệ ngay cho Luật Hùng Phúc để hẹn lịch tư vấn:  0979 80 1111 – 0984 62 4444.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!