Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký biến động có thể phát sinh những rủi ro pháp lý nào?

Theo quy định pháp luật Đất đai, sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng sẽ phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều trường hợp vì lý do chủ quan cũng như lý do khách quan mà bên nhận chuyển nhượng không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả bên bán và bên mua. Sau đây, Luật Hùng Phúc sẽ phân tích các rủi ro pháp lý thường gặp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký biến động.

1. Căn cứ pháp lý

– Luật Đất Đai 2013;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 19/11/2019 về Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thông tư 92/2015/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 15/6/2015;

2. Những rủi ro pháp lý khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện đăng ký biến động

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Theo nội dung của quy định này, sau khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng vì lý do chủ quan hoặc khách quan không thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Sau đây là một số rủi ro người nhận chuyển nhượng có thể gặp phải:

a/ Không đảm bảo được quyền của chủ sử dụng đất

Người sử dụng đất có các quyền chung theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 và có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền này khi có đủ điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188, tức là khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên nhận chuyển nhượng không đăng ký quyền sử dụng đất để được Cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.

b/ Có thể phát sinh tranh chấp

Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tùy theo thỏa thuận của các bên nhưng thông thường bên bán sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn giao thực địa cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng.

Trên thực tế, có nhiều trường hợp sau khi nhận chuyển nhượng, thửa đất có sự biến động hoặc có tranh chấp với các hộ giáp ranh hoặc tranh chấp với bên thứ ba thì rất cần có sự phối hợp của bên chuyển nhượng. Nếu như bên nhận chuyển nhượng rất lâu sau đó mới đi đăng ký quyền sử dụng đất và phát hiện ra sự biến động hoặc tranh chấp thì lúc này bên chuyển nhượng có thể đã di chuyển đến địa phương khác sinh sống hoặc là họ vẫn ở đó nhưng họ không phối hợp. Điều này rất khó khăn cho bên nhận chuyển nhượng.

c/ Người sử dụng đất có thể bị phạt

Điểm a) Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp đăng ký biến động như sau:

“…4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;…”
Theo quy định trên thì trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu không thực hiện việc đăng ký biến động trong thời hạn quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì có thể bị phạt như sau:

“…2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
2. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định….”.
Bên cạnh đó, Khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC còn quy định về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: “Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”

Theo đó, nếu quá thời hạn nêu trên người nộp thuế còn bị phạt theo quy định tại Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP:

TT	Mức phạt	Hành vi	Hình thức xử phạt bổ sung	Căn cứ
1	Phạt cảnh cáo	Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ	Nộp đủ số tiền chậm nộp tiền thuế vào ngân sách trong trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế dẫn đến chậm nộp tiền thuế	Khoản 1 Điều 13
2	Từ 02 – 05 triệu đồng	Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 30 ngày, trừ trường hợp trên		Khoản 2 Điều 13
3	Từ 05 – 08 triệu đồng	Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 31 ngày đến 60 ngày		Khoản 3 Điều 13
4	Từ 08 – 15 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau:	– Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 đến 90 ngày. – Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp. – Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp (*) – Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp (**)	Nộp đủ số tiền chậm nộp tiền thuế vào ngân sách trong trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế dẫn đến chậm nộp tiền thuế Lưu ý: Trường hợp (*) và (**) phải nộp hồ sơ khai thuế, phụ lục kèm theo hồ sơ khai thuế	Khoản 4 Điều 13
5	Từ 15 – 25 triệu đồng	Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế. Lưu ý: Trường hợp số tiền phạt nếu áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai thuế nhưng không thấp 11.5 triệu đồng.	Buộc nộp đủ số tiền chậm nộp tiền thuế vào ngân sách trong trường hợp người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế dẫn đến chậm nộp tiền thuế	Khoản 5 Điều 13

Trên đây là một số rủi ro khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không sang tên đã được Luật Hùng Phúc đề cập. Để tránh những rủi ro đáng tiếc này, Quý khách hàng sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên nên thực hiện ngay thủ tục đăng ký biến động về người sử dụng đất. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật, hỗ trợ pháp lý vui lòng liên hệ hotline 0984 62 4444 để được tư vấn cụ thể nhất!

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!