Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không bán nhà trên đất là tình huống xảy ra nhiều trong thực tế. Pháp luật có công nhận việc chuyển nhượng như vậy là hợp pháp? Cùng Phapluatdatdai.vn tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Các trường hợp chuyển nhượng QSD đất nhưng không bán nhà trên đất

• Trường hợp 1: Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đăng ký tài sản trên đất:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định việc đăng ký đất đai là bắt buộc cần thực hiện đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Tuy nhiên, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có yêu cầu của chủ sở hữu những tài sản trên đất đó mà không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký.

Do quy định trên mà nhiều người sử dụng đất chỉ đăng ký công nhận quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký quyền sở hữu và ở và tài sản trên đất nên mới dẫn đến trường hợp bán đất mà không bán nhà trên đất. Nếu chủ sở hữu nhà trên đất không làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất thì chỉ có thể được bán đất mà không thể bán nhà trên đất.

• Trường hợp 2: Bên bán và bên mua thoả thuận về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất:

Thoả thuận là một quy định được ghi nhận trong giao dịch về dân sự. Pháp luật luôn ưu tiên sự thoả thuận giữa các bên và những thoả thuận đó không trái với quy định pháp luật, không trái với đạo đức xã hội là được ghi nhận.

Theo đó, khi bên bán và bên mua thoả thuận được với nhau về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất thì các bên chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất.

Việc thoả thuận này xuất phát chủ yếu từ việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ muốn bán đất mà không muốn bán nhà gắn liền với đất. Theo đó, nếu bên mua đồng ý về việc chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên cho bên nhận chuyển nhượng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xác lập và công nhận quyền sử dụng đất.

2. Chuyển nhượng đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?

Đất và nhà trên đất là một khối thống nhất và không thể tách rời nhau, không thể di chuyển và không phải là những đối tượng riêng rẽ, độc lập. Pháp luật hiện hành không quy định về việc các bên bán đất và phát bán luôn cả nhà trên đất. Tuy nhiên, nếu chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà gắn liền với đất thì việc xác lập quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở rất phức tạp, dễ phát sinh những rắc rối, bất cập trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của từng chủ sử dụng và sở hữu. Bởi vì bản chất khi chỉ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất thì trên một thửa đất đất sẽ xác lập một người là chủ sử dụng đất còn một người là chủ sở hữu nhà ở. Do đó, việc không ghi nhận, không bán nhà gắn liền với đất trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã khiến cho nhiều hợp đồng không thể thực hiện được và dẫn đến vô hiệu.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nội dung như sau:

“Năm 2006, ông Ch nhận chuyển nhượng thửa đất số 446, tờ bản đồ số 09, diện tích 397m2 từ bà A. Thời điểm đó, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2 do bà M (là con nuôi bà A) xây dựng. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất.

Sau khi ký hợp đồng, bà A vẫn ở lại trên nhà đất. Khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên. Sau đó, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Ch, bà M giữ nguyên yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương quyết định: Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của ông Ch về việc tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với bà M. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M và yêu cầu độc lập của bà A về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Ch. Bà A được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất, gắn liền với thửa đất là căn nhà cấp 4 của bà M.

Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vì trên đất chưa có nhà sau này mới được xây cất hoặc nhà chưa được cấp quyền sở hữu nên không thể hiện thông tin trên hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận QSDĐ. Điều này dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong đó các bên không chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến. Có nhiều hướng giải quyết cho tình huống này như các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất sau đó bổ sung thông tin vào giấy chứng nhận QSDĐ hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết nhưng phần lớn Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu với các lý do khác nhau như do nhầm lẫn hay có đối tượng không thể thực hiện được.

Trong trường hợp bản án này, Tòa án nhận định căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Vì căn nhà được xây dựng kiên cố, có diện tích lớn, việc xây dựng và sinh sống ổn định trong căn nhà được nhiều người làm chứng. Nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và ông Ch có đối tượng không thể thực hiện được và vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng.

Như vậy, pháp luật không quy định về việc bắt buộc phải bán nhà cùng với bán đất. Do đó mà có thể thực hiện được việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi và hạn chế phát sinh tranh chấp thì khi có nhà gắn liền với đất nên thực hiện bán cả đất và nhà.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!