Đất xen kẹt là gì? Rủi ro khi mua đất xen kẹt giá rẻ

Thông thường, đất xen kẹt có thể rẻ hơn một nửa so với đất thổ cư, do đó thu hút được rất nhiều người mua. Tuy nhiên, song song với lợi ích giá rẻ mà nó mang lại, việc mua đất xen kẹt tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

1. Đất xen kẹt là gì?

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.

Thực tế, thuật ngữ “đất xen kẹt” được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.

Đất xen kẹt có thể hiểu là đất vườn, ao, đất nông nghiệp hoặc đất dư sau quy hoạch, chưa được công nhận là đất ở. Loại đất này thường nằm xen lẫn với các thửa đất trong khu dân cư hay khu đô thị. Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn.

Như vậy, đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.

2. Rủi ro khi mua đất xen kẹt

2.1. Không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật

Như đã phân tích ở trên, đất xen kẹt thường là đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng thì phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Đất phải có giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất thường được các bên thực hiện thông qua ký kết hợp đồng viết tay, do đó phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng viết tay khó được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên mua có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

2.2. Khó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất xen kẹt có khả năng được chuyển đổi sang đất thổ cư để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi này làm giá trị đất tăng cao, vì thế nhiều người dù biết trước là rủi ro nhưng vẫn bỏ tiền mua đất xen kẹt.

Tuy nhiên, có nhiều điều kiện liên quan đến thửa đất cần đáp ứng để chuyển đổi mục đích sử dụng. Rủi ro “đất xen kẹt” thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư nên diện tích hạn hẹp vì thế mà địa hình không thuận lợi, điều này dẫn đến trường hợp nhiều diện tích “đất xen kẹt” không đảm bảo hạn mức tối thiểu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tuỳ từng địa phương).

Các thủ tục thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất rườm rà, chi phí cao. Trường hợp “đất xen kẹt” không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì người mua dù có đất cũng không thể xây nhà. Người mua sẽ vướng vào các tranh chấp kéo dài không thể đưa đất vào sử dụng hoặc thậm chí có nguy cơ bị mất trắng.

Đất xen kẹt muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, do đặc thù của đất xen kẹt thường có quá trình hình thành và sử dụng phức tạp nên rất khó xác định đất có đảm bảo các yêu cầu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, như: Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp của đất,… Từ đó dẫn đến nhiều trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng đất, nhưng sau đó lại không thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Lưu ý trước khi quyết định mua đất xen kẹt

Lợi nhuận đất xen kẹt mang lại là rất lớn nếu được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Do đó, người dân nếu thực sự muốn đầu tư mua đất xen kẹt, cần lưu ý những vấn đề sau để hạn chế rủi ro:

– Tìm hiểu nguồn gốc đất, rà soát thông tin giấy tờ thửa đất, quá trình hình thành, quản lý và sử dụng thửa đất.

– Tìm hiểu về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đối với khu “đất xen kẹt” dự kiến sẽ nhận chuyển nhượng nếu xác định sử dụng để ở lâu dài hoặc đầu tư sinh lời.

– Cân nhắc kỹ trước khi xây dựng nhà ở, tài sản trên đất trên khu “đất xen kẹt” khi chưa hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, đặc biệt là khi xây dựng những công trình kiên cố, lâu dài.

– Lập hợp đồng mua bán với những điều khoản cụ thể rõ ràng, văn bản giao dịch chuyển nhượng phù hợp khi quyết định mua “đất xen kẹt”.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!