Mức tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư từ ngày 1/1/2026

Trong các thủ tục liên quan đến đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm, nhất là có nhu cầu chuyển từ đất vườn, ao, nông nghiệp sang đất ở. Thực tế cho thấy, điều khiến nhiều người băn khoăn không chỉ là “có được chuyển hay không”, mà quan trọng hơn là phải nộp bao nhiêu tiền khi chuyển mục đích.

1. Mức tiền chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư theo Nghị quyết 254

Trên thực tế, Nghị quyết 254 đã tạo ra sự thay đổi rất lớn trong cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích. Theo quy định chung của pháp luật đất đai hiện hành, giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được xác định căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành. Nghị quyết 254 xác lập rõ lộ trình xây dựng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường, đồng thời duy trì nguyên tắc giá đất phải phản ánh đúng giá trị thực của quyền sử dụng đất. Tuy nhiên điểm thay đổi quan trọng ở chỗ Nhà nước điều chỉnh tỷ lệ tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích điển hình là chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở. Thay vì buộc người sử dụng đất phải nộp toàn bộ 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, Nghị quyết 254 cho phép áp dụng các mức thu thấp hơn, tùy theo diện tích và hạn mức đất ở.

Theo quy định của Nghị quyết 254, khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất ao sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính dựa trên phần chệnh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, nhưng tỉ lệ nộp không còn cứng nhắc như trước. Cụ thể, mức tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ 1/1/2026 (đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở) thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu, cụ thể:

– 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;

– 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;

– 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên.

Sự thay đổi này mang lại nhiều tác động tích cực trong thực tế. Trước hết, nó giúp giảm áp lực tài chính cho người sử dụng đất, đặc biệt là các hộ gia đình có đất vườn, ao gắn liền với nhà ở đã sử dụng từ lâu. Khi chi phí chuyển mục đích giảm xuống mức hợp lý, người dân có động lực thực hiện thủ tục hợp pháp, thay vì tiếp tục sử dụng đất không đúng mục đích hoặc chấp nhận rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh giá chuyển mục đích theo hướng này còn giúp hợp thức hóa nhiều trường hợp đất ở tồn tại trên thực tế nhưng chưa được công nhận đầy đủ về mặt pháp lý. Khi đất được chuyển mục đích và ghi nhận là đất ở, quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo tốt hơn trong các giao dịch, thừa kế, thế chấp và đầu tư lâu dài. Ở góc độ quản lý nhà nước, chính sách này góp phần giảm vi phạm pháp luật đất đai, tăng tính tự giác chấp hành của người dân, đồng thời mở rộng nguồn thu ngân sách một cách bền vững, thay vì chỉ tập trung vào xử phạt hoặc cưỡng chế.

Mặc dù có nhiều thuận lợi, nhưng không phải mọi trường hợp chuyển mục đích đều được áp dụng mức giá “giảm” theo Nghị quyết 254. Chính sách này chỉ áp dụng cho những trường hợp cụ thể, phụ thuộc vào nguồn gốc đất, loại đất trước khi chuyển, hạn mức đất ở tại địa phương và thời điểm ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Ngoài ra, giá đất để tính tiền sử dụng đất vẫn căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định, chứ không phải thời điểm nộp hồ sơ. Do đó, người sử dụng đất cần tính toán kỹ lưỡng, tránh nhầm lẫn rằng cứ nộp hồ sơ sớm là chắc chắn được áp dụng mức giá có lợi. Việc hiểu không đầy đủ hoặc áp dụng thông tin một cách máy móc rất dễ dẫn đến kỳ vọng sai và phát sinh khó khăn tài chính trong quá trình thực hiện thủ tục.

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.

Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.

Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Có thể khẳng định rằng, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã tạo ra một bước chuyển quan trọng trong cách xác định chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, không phải bằng cách giảm bảng giá đất, mà bằng việc điều chỉnh tỷ lệ tiền sử dụng đất phải nộp cho phù hợp hơn với thực tiễn và khả năng của người dân. Sự thay đổi này giúp giá chuyển mục đích sử dụng đất trên thực tế trở nên “dễ thở” hơn, mở ra cơ hội hợp thức hóa đất ở, ổn định đời sống và hạn chế vi phạm pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, để tận dụng được lợi ích từ chính sách mới, người sử dụng đất cần hiểu đúng bản chất, xác định rõ trường hợp của mình có thuộc diện được áp dụng hay không và chủ động dự liệu chi phí. Việc được tư vấn cụ thể, đầy đủ ngay từ đầu sẽ là yếu tố then chốt giúp quá trình chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra đúng pháp luật, hiệu quả và bền vững.

Với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai và đội ngũ luật sư, chuyên viên am hiểu sâu các quy định mới, Luật Hùng Phúc luôn sẵn sàng đồng hành cùng người dân và doanh nghiệp trong việc tư vấn, đánh giá khả năng chuyển mục đích, dự toán chi phí theo Nghị quyết 254 và thực hiện thủ tục một cách bài bản, đúng pháp luật. Chúng tôi hướng tới việc không chỉ hoàn thành hồ sơ, mà còn giúp khách hàng ra quyết định đúng thời điểm, đúng chi phí và bảo đảm giá trị pháp lý lâu dài cho thửa đất.

DỊCH VỤ LUẬT SƯ TƯ VẤN THỰC HIỆN CHUYỂN MỤC DÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Với nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực pháp luật đất đai cùng với đội ngũ Luật sư giàu kiến thức, chuyên môn cao, Luật Hùng Phúc xin giới thiệu đến Quý khách hàng dịch vụ Luật sư tư vấn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất:

– Tư vấn chuyên sâu về điều kện chuyển mục đích sử dụng đất;

– Kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đánh giá khả năng chuyển mục đích và dự báo nghĩa vụ tài chính phát sinh;

– Soạn thảo hồ sơ, đại diện khách hàng thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Nhận kết quả và bàn giao kết quả tận tay khách hàng…

Lấy danh dự nghề nghiệp và đạo đức hành nghề làm nền tảng, đặt uy tín lên hàng đầu và hành nghề bằng niềm kiêu hãnh của người làm luật, Luật Hùng Phúc kiên định với sứ mệnh: cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý xuất sắc nhất. Lấy khách hàng làm trung tâm, lấy hiệu quả công việc làm thước đo, và tuyệt đối tuân thủ pháp luật là nguyên tắc cốt lõi của chúng tôi.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!