Thủ tục tách thửa đất và một số vấn đề cần lưu ý

Tách thửa là nhu cầu phổ biến khi người dân muốn chia đất cho con cái, chuyển nhượng, hoặc phân chia di sản. Tuy nhiên, thủ tục này đòi hỏi phải đúng quy hoạch, đủ diện tích tối thiểu và hồ sơ hợp lệ thì mới được chấp thuận. Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, quy định về tách thửa đất đã có nhiều thay đổi theo hướng chặt chẽ hơn, do đó việc nắm rõ điều kiện, trình tự, thủ tục khi tách thửa là vô cùng cần thiết để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo mỗi thửa đất sau khi tách đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng quy định.

1. Điều kiện tách thửa đất

Được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 theo đó người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Thửa đất xin tách đã được cấp sổ đỏ, không tranh chấp, không bị kê biên hoặc phong tỏa để đảm bảo thi hành án.

Đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi tách. Căn cứ quy định của UBND cấp tỉnh, mỗi địa phương sẽ có mức diện tích tối thiểu khác nhau tùy theo loại đất và khu vực.

Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thửa đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở hoặc đất được phép tách, không thuộc hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, hành lang bảo vệ công trình công cộng hoặc khu vực dự án.

Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật. Khi tách thửa, phải đảm bảo đường đi, lối thoát nước, hệ thống điện – cấp thoát nước theo tiêu chuẩn địa phương, không làm cản trở việc sử dụng đất của các hộ liền kề.

Thửa đất không thuộc trường hợp bị cấm tách. Theo điều 124 Luật Đất đai 2024, không được tách thửa với các trường hợp sau:

• Đất đang trong thời gian thu hồi hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng;
• Đất nằm trong dự án đầu tư đã được phê duyệt;
• Đất đang thế chấp ngân hàng nhưng chưa được giải chấp;
• Đất thuộc quỹ đất công, đất giao quản lý tạm thời.

2. Trình tự, thủ tục tách thửa đất

Căn cứ theo Tiểu mục 1 Mục C phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thủ tục tách hợp thửa đất từ ngày 1/7/2025 như sau:

(1) Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp tỉnh, cấp xã; Văn phòng đăng kí đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai. Hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

– Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP do Văn phòng đăng kí đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

– Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

– Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

(2) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định là bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

(3) Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:

– Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;

– Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;

– Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b Mục 1 Phần I thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;

– Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.

(4) Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có sự thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

3. Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục tách thửa đất

* Xác định điều kiện được tách thửa

• Diện tích thửa đất sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
• Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), không bị kê biên, không có tranh chấp và đang còn thời hạn sử dụng.
• Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

* Kiểm tra quy hoạch, hạ tầng trước khi tách

• Cần xác minh xem thửa đất có nằm trong khu vực quy hoạch (mở đường, khu dân cư, hành lang bảo vệ, đất công trình công cộng…) hay không.
• Một số khu vực bị hạn chế tách thửa (đất trong dự án, đất quy hoạch làm đường giao thông, đất chưa có hạ tầng kỹ thuật tối thiểu…).
• Đối với đất ở xen kẽ đất nông nghiệp, có thể phải chuyển mục đích sử dụng đất trước khi tách.

* Về hồ sơ tách thửa

Hồ sơ thường bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa (theo Mẫu số 04/ĐK);
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản vẽ trích đo thửa đất (nếu có yêu cầu đo đạc lại);
• CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất;
• Các giấy tờ liên quan khác (nếu tách do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…).

* Thời hạn và trình tự giải quyết

• Thông thường, thời hạn giải quyết không quá 15 ngày làm việc (đối với khu vực nông thôn) và 20 ngày (đối với đô thị), tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Sau khi có kết quả đo đạc, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật biến động, cấp mới GCNQSDĐ cho các thửa đất sau khi tách.

* Nghĩa vụ tài chính

• Người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, phí đo đạc, thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của từng địa phương.
• Nếu tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cần nộp thêm thuế TNCN và lệ phí trước bạ (trừ trường hợp được miễn).

* Một số trường hợp không được tách thửa

• Đất thuộc dự án phát triển nhà ở hoặc khu đô thị đã được phê duyệt;
• Đất đang có tranh chấp, bị kê biên thi hành án, bị xử lý vi phạm;
• Đất nằm trong hành lang an toàn công trình công cộng hoặc đất có yếu tố di sản, tôn giáo, tín ngưỡng.

* Lưu ý về bản đồ và trích đo địa chính

• Nếu thửa đất có sai lệch ranh giới, diện tích hoặc bản đồ cũ không đúng thực tế thì cần đo đạc trích đo địa chính mới trước khi tách.
• Trong thực tế, nhiều hồ sơ bị trả lại do thiếu bản đồ kỹ thuật số VN-2000 hoặc sai đơn vị đo.

Như vậy, tách thửa không chỉ là việc chia nhỏ diện tích, mà là cách mỗi người định hình lại giá trị tài sản của chính mình. Thay vì loay hoay với thủ tục và quy định pháp lý, Qúy khách hàng hoàn toàn có thể để Luật Hùng Phúc đồng hành từ khâu kiểm tra quy hoạch, soạn hồ sơ, đến khi nhận sổ đỏ trên tay. Chúng tôi hiểu rằng, với khách hàng, mỗi thửa đất không chỉ là tài sản – mà còn là tổ ấm, giá trị gắn bó của cả một gia đình.

📌 LUẬT SƯ TƯ VẤN THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI: SANG TÊN, TÁCH THỬA, CẤP MỚI, CẤP ĐỔI SỔ ĐỎ NHANH CHÓNG TẠI PHÚ THỌ.

Với nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực pháp luật đất đai cùng với đội ngũ Luật sư giàu kiến thức, chuyên môn cao, Luật Hùng Phúc xin giới thiệu đến Quý khách hàng dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai và đại diện thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai tại Phú Thọ bao gồm:

– Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (cấp mới, cấp đổi, đăng ký biến động,…)

– Tư vấn chuyển nhượng, mua bán, đặt cọc, thế chấp QSDĐ;

– Thủ tục đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp, cấp lại giấy chứng nhận đã cấp

– Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;

– Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai;

– Tư vấn các thủ tục hành chính khác liên quan đến đất đai …

————

Lấy danh dự nghề nghiệp và đạo đức hành nghề làm nền tảng, đặt uy tín lên hàng đầu và hành nghề bằng niềm kiêu hãnh của người làm luật, Luật Hùng Phúc kiên định với sứ mệnh: cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý xuất sắc nhất. Lấy khách hàng làm trung tâm, lấy hiệu quả công việc làm thước đo, và tuyệt đối tuân thủ pháp luật là nguyên tắc cốt lõi của chúng tôi.

Mọi ý kiến đóng góp hoặc vướng mắc cần giải đáp liên quan đến thủ tục hành chính đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.

 

 

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!