Giao dịch chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu nhưng nhà, đất đã được cấp GCN và thế chấp thì xử lý như thế nào?

Khi giao dịch chuyển nhượng nhà, đất bị Tòa án tuyên vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận và đem tài sản đi thế chấp ngân hàng, việc xử lý sẽ diễn ra như thế nào? Đây là vấn đề pháp lý phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cả bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và tổ chức tín dụng. Bài viết dưới đây Luật Hùng Phúc sẽ phân tích căn cứ pháp luật, hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu và cách xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong từng trường hợp cụ thể, giúp người đọc hiểu rõ hướng xử lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

1. Trường hợp giao dịch thế chấp không vô hiệu

Nếu ngân hàng đã thực hiện thẩm định tài sản, tuân thủ đúng các quy định pháp luật và không có lỗi trong việc xác minh tài sản thế chấp, thì ngân hàng được xem là người thứ ba ngay tình.

Theo hướng dẫn tại mục 1, phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03 tháng 4 năm 2019 của Tòa án nhân dân tối cao, có nội dung: “Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu”.

Liên quan đến vấn đề này tại Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TAND Tối cao đã nêu rõ, và căn cứ khoản 2, Điều 133, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định “Trường hợp tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự vô hiệu được dùng để thế chấp mà đã được chuyển giao cho bên nhận thế chấp ngay tình trong các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu; quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 133 của Bộ luật Dân sự”.

Như vậy, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu. Trong trường hợp này, tài sản thế chấp vẫn có thể bị ngân hàng phát mãi để thu hồi nợ khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

2. Trường hợp giao dịch thế chấp bị vô hiệu

Nếu ngân hàng không thực hiện đầy đủ trách nhiệm thẩm định, xác minh thực tế sử dụng nhà đất, hoặc có các dấu hiệu cho thấy ngân hàng biết hoặc có khả năng biết về tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng ban đầu, thì giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phía sau cũng có nguy cơ bị vô hiệu. Bởi Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.

3. Hậu quả pháp lý và cách xử lý

a) Trường hợp giao dịch thế chấp không vô hiệu

Căn cứ vào Điều 295, 297, 308 và 317 BLDS cùng Điều 95, 98 và Điều 188 Luật Đất đai quy định rõ về điều kiện có hiệu lực và giá trị pháp lý của đăng ký thế chấp. Theo đó, ngân hàng vẫn có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, chủ sở hữu thực sự không được đòi lại tài sản từ ngân hàng mà chỉ có quyền yêu cầu người nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại theo Điều 131 BLDS.

b) Trường hợp giao dịch thế chấp vô hiệu

Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, phải hoàn trả bằng tiền. Bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Ngân hàng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp khi giao kết hợp đồng thế chấp tài sản. Theo đó, bên nhận thế chấp mất quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp, khoản vay đang là khoản vay có tài sản bảo đảm sẽ chuyển thành khoản vay không có tài sản bảo đảm hoặc chỉ bảo đảm một phần, tùy theo hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Lưu ý quan trọng

• Việc xác định ngân hàng có phải là “người thứ ba ngay tình” hay không là yếu tố quyết định đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
• Tòa án sẽ xem xét kỹ lưỡng các yếu tố như quá trình thẩm định của ngân hàng, tài liệu mà ngân hàng thu thập được, và các giao dịch liên quan để đưa ra quyết định cuối cùng.
• Trong thực tế, có những trường hợp tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do ngân hàng có lỗi trong quá trình thẩm định, mặc dù giao dịch chuyển nhượng ban đầu đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận.

Trên đây là giải đáp cho câu hỏi: “Giao dịch chuyển nhượng nhà, đất bị tuyên vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp GCN và thế chấp vay ngân hàng thì hợp đồng thế chấp liệu có giá trị pháp luật?”. Nếu có vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp, vui lòng liên hệ Hotline: 0979 80 1111 – 0984 62 4444 để được tư vấn, hỗ trợ.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!