Một số lưu ý trước khi thực hiện giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất

Trong thực tế, giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất là bước quan trọng nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua, người bán chủ quan, thực hiện đặt cọc khi chưa kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của bất động sản, dẫn đến tranh chấp kéo dài, mất tiền cọc hoặc giao dịch bị tuyên vô hiệu. Vì vậy, việc nắm rõ một số lưu ý trước khi thực hiện giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất theo quy định pháp luật hiện hành là điều cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời hạn chế tối đa rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình giao dịch.

1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua khi đặt cọc

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất như sau:

+ Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết, thực hiện.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.

+ Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết, thực hiện

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị “phạt cọc” một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc)

Lưu ý: Trong trường hợp 2 các bên có thể thỏa thuận khác (nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó).

2. Mức tiền đặt cọc mua bán nhà đất

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

3. Những rủi ro khi đặt cọc mua đất gồm những gì?

Để tránh những rủi ro khi đặt cọc thì người mua đất cần nắm rõ và thỏa thuận quy định đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

– Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Để hạn chế những rủi ro này, người mua đất nên kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của mảnh đất, yêu cầu hợp đồng đặt cọc có đủ các điều khoản rõ ràng và có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời xác minh thông tin về bên bán để tránh rủi ro không đáng có.

4. Giải pháp phòng tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán đất

Kiểm tra kỹ thông tin về đất đai

Yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, đảm bảo đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và đúng tên chủ sở hữu.

Kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác nhận xem đất có thuộc diện quy hoạch, giải tỏa không.

Tìm hiểu quá trình sử dụng đất của chủ trước đây, xem có tranh chấp hay vấn đề pháp lý nào không, tham khảo thông tin từ chính quyền địa phương hoặc hàng xóm về tình trạng pháp lý đối với các tranh chấp liên quan đến mảnh đất nếu có.

Soạn thảo hợp hợp đồng đặt cọc rõ ràng, chặt chẽ

Sử dụng mẫu hợp đồng chuẩn hoặc nhờ Luật sư soạn thảo.

Đảm bảo hợp đồng có đầy đủ các điều khoản quan trọng, rõ ràng và minh bạch  như thông tin các bên, thông tin về mảnh đất, số tiền đặt cọc, thời gian và điều kiện chuyển nhượng, cam kết và trách nhiệm của các bên, thỏa thuận rõ về điều kiện phạt vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc cần được đặt cọc để đảm bảo giá trị pháp lý.

Tìm kiếm sự tư vấn của luật sư

Nếu hợp đồng phức tạp hoặc chưa có kinh nghiệm, Luật sư sẽ giúp kiểm tra tính pháp lý của đất, soạn thảo và rà soát hợp đồng, và tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan từ bước đặt cọc đến kí kết hợp đồng chuyển nhượng.

Thực hiện giao dịch tại văn phòng công chứng

Việc công chứng hợp đồng sẽ đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc và bảo vệ quyền lợi của các bên.

Cẩn trọng với các giao dịch có dấu hiệu bất thường

• Giá đất quá rẻ so với thị trường.
• Người bán quá vội vàng, thúc ép giao dịch, người bán yêu cầu đặt cọc gấp, không cho thời gian kiểm tra thông tin.
• Chủ đất không có giấy tờ bản gốc, chỉ cung cấp bản sao
• Thông tin về người bán không rõ ràng.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!