Điều kiện, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ

Trong thực tế, phần lớn các trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đều rơi vào tình trạng đất đang sử dụng ổn định nhưng không giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đây cũng là nhóm hồ sơ khó nhất, dễ bị trả lại, treo kéo dài nhiều năm nếu người sử dụng đất không hiểu đúng bản chất pháp lý của “đất không giấy tờ” theo quy định.

1. Thế nào là “đất không giấy tờ” theo Luật Đất đai 2024?

Đất không giấy tờ không đồng nghĩa với đất trái pháp luật. Theo Luật Đất đai 2024, đất không có giấy tờ là trường hợp người đang sử dụng đất không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137, nhưng nếu đáp ứng đủ điều kiện thì vẫn được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai không chỉ căn cứ vào giấy tờ, mà còn đánh giá toàn diện quá trình sử dụng đất trên thực tế, bao gồm nguồn gốc hình thành thửa đất, thời điểm bắt đầu sử dụng, mức độ ổn định, liên tục trong quá trình sử dụng và việc chấp hành pháp luật đất đai của người sử dụng đất. Đây là điểm rất quan trọng nhưng lại thường bị hiểu sai hoặc hiểu chưa đầy đủ.

2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ

Căn cứ theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai thì được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 đến nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và không nộp tiền sử dụng đất khi:

(1) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở;

(2) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;

(3) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

(4) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và đến nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi:

(1) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở

(2) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;

(3) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024;

(4) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất;

Trường hợp 3: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 và đến nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận

(1) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở;

(2) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật Đất đai 2024 thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;

(3) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024;

(4) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp 4: Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chùng thì hạn mức đất ở theo trường hợp 1, 2, 3 nêu trên được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Trường hợp 5: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2024 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, có đăng ký thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng:

(1) Không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân;

(2) Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận;

(3) Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải được chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Như vậy, yếu tố quyết định không nằm ở việc “có giấy hay không”, mà nằm ở khả năng chứng minh một cách hợp pháp và thuyết phục quá trình sử dụng đất trên thực tế.

Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không giấy tờ bị trả lại, bị kéo dài nhiều năm hoặc thậm chí bị từ chối mà người sử dụng đất không hiểu rõ nguyên nhân. Có thể thấy phần lớn các trường hợp vướng mắc xuất phát từ việc hồ sơ không thể hiện rõ được nguồn gốc thửa đất, không xác định được chính xác thời điểm bắt đầu sử dụng đất hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã mang tính chung chung, thiếu căn cứ pháp lý. Bên cạnh đó, nhiều trường hợp người sử dụng đất khai báo mốc thời gian không chính xác, nhầm lẫn giữa đất ở và đất vườn, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền không có đủ cơ sở để xem xét công nhận quyền sử dụng đất.

3. Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ

3.1. Thành phần hồ sơ

Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ có nhu cầu muốn cấp sổ đỏ thì cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây.

Chi tiết hồ xin cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất – Mẫu số 04/ĐK;
• Văn bản xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch của UBND cấp xã.
• Bản sao các giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

3.2. Trình tự thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ làm sổ đỏ cho đất không giấy tờ

Bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp cho 1 trong 3 cơ quan có thẩm quyền sau:

• Trung tâm Phục vụ hành chính công;
• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã nơi có đất.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: Cơ quan sẽ thông báo bổ sung hoàn thiện hồ sơ;

Trường hợp hồ sơ hợp lệ: Cơ quan sẽ ghi vào sổ tiếp nhận hồ sơ và hẹn thời gian cấp sổ đỏ.

Bước 3: Chờ nhận kết quả

Trong vòng 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp sổ đỏ cho công dân;

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa và vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời hạn cấp sổ đỏ thường không quá 13 ngày.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!