Hướng dẫn tính tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư 2026

Trong quá trình sử dụng đất, nhu cầu chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) của hộ gia đình, cá nhân ngày càng phổ biến, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, việc xác định đúng loại đất nông nghiệp và cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích vẫn là nội dung gây nhiều vướng mắc trên thực tế. Từ năm 2026, việc tính tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất ở được thực hiện theo các quy định mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, với nhiều điểm cần đặc biệt lưu ý về số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và cách xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Bài viết dưới đây, Luật Hùng Phúc sẽ làm rõ khái niệm đất nông nghiệp và hướng dẫn cụ thể cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định áp dụng từ năm 2026.

1. Đất nông nghiệp là gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

(1) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

(2) Đất trồng cây lâu năm;

(3) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

(4) Đất nuôi trồng thủy sản;

(5) Đất chăn nuôi tập trung;

(6) Đất làm muối;

(7) Đất nông nghiệp khác.

2. Hướng dẫn tính tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư 2026

Cụ thể, việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 được hướng dẫn tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP như sau:

(1) Việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính  trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(2) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

(3) Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.

(4) Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP được tính từ ngày 01/8/2024.

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất ở, tiền sử dụng đất nông nghiệp là giá đất trên bảng giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước cho thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(5) Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

– Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 01 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

– Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

+ Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

+ Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất mà không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất.

+ Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

Việc tính tiền sử dụng phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Việc thu, nộp, kiểm tra, quản lý số tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP thực hiện theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP), quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP và pháp luật về quản lý thuế.

Có thể thấy, quy định mới về tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không chỉ làm rõ cách xác định giá đất và hạn mức giao đất ở, mà còn đặt ra trách nhiệm kê khai trung thực và cơ chế xử lý truy thu nếu áp dụng chính sách không đúng. Nghĩa vụ tài chính có thể thay đổi đáng kể tùy theo thời điểm, số lần chuyển mục đích và diện tích trong hạn mức.Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân nên rà soát kỹ điều kiện pháp lý của thửa đất và quy định đang áp dụng để tránh phát sinh tiền chậm nộp hoặc truy thu theo quy định của pháp luật về đất đai và quản lý thuế.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!