Hướng dẫn thủ tục sang tên Sổ đỏ năm 2026

Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà đất. Đây là bước quan trọng để xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho hoặc người thừa kế. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người vẫn còn lúng túng không biết hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm những giấy tờ gì, nộp ở đâu, phải đóng những khoản thuế phí nào và thời gian giải quyết trong bao lâu. Việc chuẩn bị thiếu giấy tờ hoặc kê khai nghĩa vụ tài chính chưa đúng có thể khiến hồ sơ bị kéo dài, phải bổ sung nhiều lần. Vậy thủ tục sang tên Sổ đỏ năm 2026 được thực hiện như thế nào trong từng trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế? Hãy cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho

Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho

• Giấy tờ cần chuẩn bị

Căn cứ theo Điều 42 và Điều 43 Luật Công chứng 2024 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Bên bán, bên tặng cho	Bên mua, bên nhận tặng cho
– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). – Giấy tờ tùy thân: thẻ Căn cước công dân gắn chip/thẻ Căn cước/hộ chiếu. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân) – Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).	– Giấy tờ tùy thân: thẻ Căn cước công dân gắn chip/thẻ Căn cước/hộ chiếu. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân).
– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác). – Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, các bên thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

• Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng
• Nộp phí công chứng.

Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Dù thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì người dân cũng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

• Người có nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Khoản tiền phải nộp	Người khai, nộp khi chuyển nhượng	Người khai, nộp khi tặng cho	Thời hạn kê khai
Thuế thu nhập cá nhân	Người bán	Người nhận tặng cho	– Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. – Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Lệ phí trước bạ	Người mua		– Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Phí thẩm định hồ sơ	Người mua		–
Lưu ý: Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)

* Nộp hồ sơ

– Thành phần hồ sơ

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.

– Nơi nộp hồ sơ:

• Bộ phân Một cửa của UBND cấp tỉnh.
• Văn phòng đăng ký đất đai
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

* Tiếp nhận, giải quyết

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

– Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.

– Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

* Trả kết quả

* Thời gian giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/NĐ-CP quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

2. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế

Bước 1. Kê khai di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất

Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

– Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật chứng minh người để lại di sản đã chết;

– Di chúc trong trường hợp thừa kế theo di chúc;

– Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản trong trường hợp thừa kế theo pháp luật và trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định của Bộ luật Dân sự;

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu.

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ và đúng quy định, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại UBND cấp xã nơi tạm trú của người đó.

Nếu không xác định được cả hai nơi này thì sẽ thực hiện niêm yết tại UBND cấp xã nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Văn bản về việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết theo Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP.

Nếu không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất (nộp hồ sơ sang tên)

Giấy tờ cần chuẩn bị

Người thừa kế phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn đăng ký biến động

– Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).

– Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế.

Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế/ Văn bản khai nhận di sản (có công chứng)

– Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, CCCD, giấy xác nhận nơi cư trú…

Thủ tục: Thực hiện tương tự như đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở trên.

Lưu ý: Các loại thuế, phí cần phải nộp khi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ thừa kế gồm:

– Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị QSDĐ cụ thể Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

– Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.

– Lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương

Trên đây là hướng dẫn thủ tục sang tên Sổ đỏ theo quy định hiện hành. Để được sang tên Sổ đỏ thì người dân chỉ cần hoàn thiện đầy đủ giấy tờ theo quy định và nộp tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã (nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu).

Có thể thấy, thủ tục sang tên Sổ đỏ năm 2026 tuy không quá phức tạp nhưng đòi hỏi người dân phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thực hiện đúng trình tự công chứng, kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Tùy từng trường hợp như sang tên Sổ đỏ khi mua bán, tặng cho hoặc nhận thừa kế, thành phần hồ sơ và các khoản thuế, lệ phí phải nộp có thể khác nhau. Nếu Quý khách hàng đang cần tư vấn về thủ tục sang tên Sổ đỏ, hồ sơ chuyển nhượng nhà đất, tặng cho quyền sử dụng đất, khai nhận di sản thừa kế hoặc các khoản thuế phí khi sang tên Sổ đỏ, Luật Hùng Phúc sẵn sàng hỗ trợ, hướng dẫn và đồng hành trong từng bước thực hiện.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!