NHỮNG CHI PHÍ KHI LÀM SỔ ĐỎ NĂM 2026

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), người sử dụng đất không chỉ cần đáp ứng điều kiện pháp lý mà còn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn đang được áp dụng, việc nắm rõ những chi phí khi làm sổ đỏ năm 2026 là cần thiết để chủ động chuẩn bị và tránh phát sinh vướng mắc

1. Cơ sở pháp lý áp dụng

Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2024, là văn bản pháp luật nền tảng, quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, quyền và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

Các nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là các quy định liên quan đến đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính; (Nghị định 101/2024/NĐ-CP; Nghị định 102/2024/NĐ-CP; Nghị định 103/2024/NĐ-CP; Nghị định 103/2024/NĐ-CP; Nghị định 104/2024/NĐ-CP;

Các văn bản pháp luật về thuế, phí và lệ phí, như Luật Phí và lệ phí, các nghị định của Chính phủ về lệ phí trước bạ và các khoản thu khác liên quan đến đất đai; (Luật Phí và lệ phí năm 2015, quy định nguyên tắc thu, nộp, quản lý các khoản phí và lệ phí, trong đó có lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc địa chính; Nghị định số 10/2022/NĐ-CP)

Nghị quyết, quyết định của Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, quy định cụ thể về mức thu, chế độ thu và quản lý các khoản phí, lệ phí áp dụng trên địa bàn từng địa phương

2. Các khoản chi phí phải nộp khi làm sổ đỏ

Tùy từng trường hợp (cấp lần đầu, sang tên, hợp thức hóa đất, chuyển mục đích sử dụng đất…), người sử dụng đất có thể phải nộp một hoặc nhiều khoản chi phí sau:

2.1. Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản nghĩa vụ tài chính quan trọng và thường chiếm tỷ trọng lớn nhất khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp làm sổ đỏ đều phải nộp khoản tiền này.

– Theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp chủ yếu sau đây:

Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất đang sử dụng mà trước đó chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất ở;

Chuyển mục đích sử dụng đất, điển hình như từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở;

Được cấp Giấy chứng nhận đối với đất có nguồn gốc giao không đúng thẩm quyền trước ngày pháp luật đất đai cho phép hợp thức hóa.

– Mức tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

Diện tích đất được công nhận hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng;

Giá đất theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

2.2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà, đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định hiện hành, mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là: 0,5% × Giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất để tính lệ phí trước bạ được xác định theo: Giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành; tại thời điểm người sử dụng đất thực hiện kê khai lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ phát sinh trong các trường hợp phổ biến sau: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân; Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, bao gồm: Chuyển nhượng (mua bán); tặng cho; thừa kế; hợp thửa, tách thửa gắn với thay đổi chủ sử dụng.

Một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ gồm: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa các đối tượng có quan hệ thân thích, như: Vợ với chồng; cha mẹ với con; ông bà với cháu ruột; nhà, đất tái định cư được Nhà nước giao theo chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.

2.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu hành chính mà người sử dụng đất phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).

Khác với: Tiền sử dụng đất (khoản thu có giá trị lớn, gắn với quyền sử dụng đất ở), Lệ phí trước bạ (khoản thu khi đăng ký quyền) thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận chỉ nhằm bù đắp chi phí quản lý hành chính trong quá trình in ấn, cấp phát và quản lý hồ sơ địa chính.

Theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định: Mức thu; chế độ thu, nộp; quản lý và sử dụng lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Việc thu lệ phí được thực hiện thống nhất trong phạm vi từng địa phương, nhưng có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố.

Trong thực tiễn áp dụng tại các địa phương, mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận thường ở mức: Từ 50.000 – 300.000 đồng/lần cấp đối với hộ gia đình, cá nhân;

2.4. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

– Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản tiền người sử dụng đất phải trả để thực hiện dịch vụ kỹ thuật chuyên môn, phục vụ cho việc: Xác định chính xác vị trí, ranh giới, diện tích thửa đất; lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính làm căn cứ pháp lý cho việc cấp Giấy chứng nhận

– Người sử dụng đất phải nộp phí đo đạc trong các trường hợp chủ yếu sau: Thửa đất chưa có bản đồ địa chính chính quy được cơ quan nhà nước quản lý; thửa đất có thay đổi về ranh giới, diện tích so với hồ sơ địa chính trước đó (do tách thửa, hợp thửa, sử dụng thực tế khác với hồ sơ cũ); trường hợp cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu đo đạc lại để có đủ căn cứ cấp Giấy chứng nhận.

2.5. Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

– Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản tiền thu để phục vụ cho hoạt động: Xem xét, đánh giá tính pháp lý của hồ sơ đất đai; Kiểm tra sự phù hợp của thửa đất với: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

– Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ được xác định căn cứ vào: Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định về mức thu phí, lệ phí trên địa bàn; diện tích thửa đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận; mục đích sử dụng đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh…).

Trong thực tế, mức phí này thường: Dao động từ vài trăm nghìn đồng đối với hộ gia đình, cá nhân; có thể cao hơn đối với hồ sơ của tổ chức, doanh nghiệp hoặc thửa đất có diện tích lớn.

Tùy từng trường hợp cụ thể, chi phí khi làm sổ đỏ năm 2026 có thể khác nhau, trong đó tiền sử dụng đất là khoản có giá trị lớn nhất và dễ phát sinh nhất. Việc hiểu đúng các khoản chi phí và căn cứ pháp lý áp dụng sẽ giúp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đúng quy định, hạn chế rủi ro và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.

 

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!