Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp mua bán đất trước ngày 01/8/2024 tại Phú Thọ

Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng, mua bán đất từ nhiều năm trước bằng giấy viết tay hoặc các giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký của các bên nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên, thậm chí thửa đất vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình hành nghề, chúng tôi thường xuyên giải đáp vụ việc pháp lý của khách hàng về việc: “Đất mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/8/2024 có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Có bắt buộc phải tìm lại người bán để ký hợp đồng công chứng hay không?

Tại tỉnh Phú Thọ, vấn đề này hiện được quy định tại Điều 39 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 33/2026/QĐ-UBND ngày 29/6/2026 của UBND tỉnh Phú Thọ, cụ thể như sau:

1. Mua bán đất trước ngày 01/8/2024 nhưng đất chưa có Giấy chứng nhận

Theo khoản 1 Điều 39 Quyết định 33/2026/QĐ-UBND, người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan, chưa được cấp Giấy chứng nhận, có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm lại thủ tục chuyển quyền nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Thứ nhất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Thứ hai, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 và thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Thứ ba, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người nhận thừa kế quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Điểm đặc biệt quan trọng của quy định này là cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người đang sử dụng đất phải nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền được lập lại theo đúng hình thức pháp luật hiện hành, trừ trường hợp pháp luật có quy định riêng về giấy tờ nhận thừa kế. Điều này có ý nghĩa rất lớn đối với những trường hợp mua đất từ hàng chục năm trước bằng giấy viết tay, người bán đã chết, chuyển đi nơi khác hoặc không còn liên hệ được.

Ví dụ: Ông A mua một thửa đất của ông B vào năm 2005 bằng giấy viết tay có chữ ký của hai bên. Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024. Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác để được cấp Giấy chứng nhận thì ông A có thể thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không bắt buộc phải tìm ông B để ký lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

2. Đất đã có Giấy chứng nhận nhưng mua bán trước ngày 01/8/2024 chưa sang tên

Đây là trường hợp rất phổ biến: bên bán đã được cấp “sổ đỏ”, sau đó chuyển nhượng cho người mua bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng, văn bản chuyển quyền nhưng các bên chưa làm thủ tục đăng ký sang tên. Theo khoản 2 Điều 39 Quyết định 33/2026/QĐ-UBND, nếu việc nhận chuyển quyền xảy ra trước ngày 01/8/2024, thủ tục được giải quyết theo cơ chế riêng như sau:

2.1. Trường hợp chỉ có hợp đồng, văn bản chuyển quyền nhưng không giữ bản gốc Giấy chứng nhận

Người nhận chuyển quyền nộp:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 14;
• Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã được lập theo quy định.

2.2. Trường hợp có bản gốc Giấy chứng nhận và giấy mua bán viết tay:

Nếu việc chuyển quyền không có hợp đồng, văn bản chuyển nhượng đúng hình thức theo quy định nhưng người mua đang giữ bản gốc Giấy chứng nhận thì có thể nộp:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 14;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đầy đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền, đồng thời gửi UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện việc niêm yết công khai về thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền. Do đó, không phải trong mọi trường hợp người mua đều phải tìm lại người bán để ký lại hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu không xác định được địa chỉ của người chuyển quyền, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương. Chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận chi trả. Đây là cơ chế đặc biệt quan trọng để xử lý những hồ sơ tồn tại từ nhiều năm trước khi người bán đã chuyển nơi cư trú, mất liên lạc hoặc không thể xác định được địa chỉ hiện tại.

Quy định tại Điều 39 Quyết định 33/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Phú Thọ đã tạo cơ chế cụ thể để giải quyết nhiều hồ sơ mua bán, chuyển nhượng đất tồn tại từ nhiều năm trước nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Đặc biệt, đối với một số trường hợp mua bán trước ngày 01/8/2024, người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký sang tên mà không bắt buộc phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. Tuy nhiên, mỗi hồ sơ đất đai thường có lịch sử sử dụng và giấy tờ khác nhau. Việc xác định sai trường hợp áp dụng có thể dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Với phương châm “Vì những điều tốt đẹp”, Luật Hùng Phúc luôn thẩm định kỹ hồ sơ trước khi nhận vụ việc, lấy khách hàng làm trung tâm, đặt chất lượng dịch vụ là yếu tố quan trọng nhất, đồng thời bảo đảm sự chính trực – trung thực – tử tế và tuân thủ pháp luật, đạo đức hành nghề.

Nếu Quý khách đã mua đất bằng giấy viết tay, đã thanh toán tiền và sử dụng đất ổn định nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc chưa thể sang tên, Luật Hùng Phúc có thể hỗ trợ rà soát nguồn gốc đất, đánh giá hồ sơ, xác định đúng thủ tục và đại diện thực hiện các công việc pháp lý cần thiết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!