Cấp sổ đỏ đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định mới

Sau khi Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn có hiệu lực, nhiều trường hợp người dân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng vẫn còn một phần diện tích chưa được công nhận do vướng quy hoạch, điều kiện pháp lý hoặc chính sách tại thời điểm cấp giấy trước đây. Đến nay, khi các điều kiện pháp luật đã thay đổi, câu hỏi đặt ra là: liệu phần diện tích “chưa được công nhận” đó có được cấp sổ đỏ hay không? Chủ sử dụng đất nhận chuyển nhượng sau này có được đứng tên xin cấp Giấy chứng nhận hay không?

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nêu trên, ngày 07/4/2026, Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn 1110/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ để hướng dẫn áp dụng khoản 4 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Đây được xem là căn cứ pháp lý quan trọng giúp nhiều hộ gia đình, cá nhân có cơ hội được xem xét cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm hoặc phần đất trước đây chưa đủ điều kiện công nhận.

1. Diện tích đất chưa được công nhận trước đây nay có được cấp sổ đỏ không?

Theo khoản 4 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP được bổ sung tại khoản 6 Điều 12 Nghị định 49/2026/NĐ-CP:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đối với một phần diện tích của thửa đất, phần diện tích còn lại chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây mà nay đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”

Như vậy, pháp luật hiện hành đã mở ra cơ chế cho phép xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích trước đây chưa được công nhận nhưng nay đã đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật mới.

Thông thường, các trường hợp này xuất hiện ở những Giấy chứng nhận cũ mà trên sơ đồ thửa đất có thể hiện toàn bộ khuôn viên sử dụng thực tế, nhưng phần diện tích chưa đủ điều kiện cấp giấy được gạch sọc hoặc ghi chú “không công nhận”, “chưa công nhận”.

2. Người nhận chuyển nhượng sau này có được xin cấp sổ đỏ cho phần đất chưa công nhận hay không?

Đây là nội dung được rất nhiều người dân quan tâm trong thực tế, đặc biệt đối với các trường hợp đã thực hiện chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế nhiều lần.

Theo Công văn 1110/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ, việc xem xét cấp Giấy chứng nhận sẽ phụ thuộc vào nội dung văn bản chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan quản lý đất đai sẽ xác định:

• Việc chuyển nhượng chỉ đối với phần diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận; hay
• Việc chuyển nhượng bao gồm toàn bộ diện tích thửa đất thực tế sử dụng, kể cả phần diện tích chưa được công nhận trước đây.

Do đó, không phải mọi trường hợp nhận chuyển nhượng đều mặc nhiên được cấp sổ đỏ cho phần đất tăng thêm. Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ hồ sơ cụ thể, giấy tờ chuyển nhượng và quá trình sử dụng đất thực tế để xem xét giải quyết.

3. Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ đối với phần diện tích tăng thêm thực hiện thế nào?

Theo hướng dẫn của Cục Quản lý đất đai, trình tự thủ tục được thực hiện theo Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng đất, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho (nếu có), đồng thời kê khai hiện trạng sử dụng thực tế của thửa đất để cơ quan đăng ký đất đai xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Trong quá trình giải quyết, cơ quan đăng ký đất đai có thể tiến hành kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, xác minh nguồn gốc và đối chiếu với hồ sơ địa chính, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

4. Thời điểm tính tiền sử dụng đất được xác định như thế nào?

Công văn 1110/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ xác định:

• Thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định pháp luật.

Căn cứ pháp lý được áp dụng là điểm b khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Điều này có ý nghĩa rất quan trọng vì mức thu tiền sử dụng đất sẽ được xác định theo chính sách và bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ, không phải thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũ hoặc thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

5. Có công trình xây dựng trên đất thì có được cấp sổ đỏ không?

Công văn cũng hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp hiện trạng sử dụng đất có thay đổi so với Giấy chứng nhận đã cấp, ví dụ như có công trình xây dựng trên đất.

Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, pháp luật phân chia thành hai trường hợp:

Trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Nếu việc sử dụng đất không đúng mục đích thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chưa được phép, thì sẽ xem xét xử lý theo quy định về vi phạm pháp luật đất đai.

Căn cứ áp dụng gồm:

• Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024;
• Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
• Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Nếu việc thay đổi hiện trạng sử dụng đất thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Như vậy, không phải mọi trường hợp có công trình xây dựng trên đất đều bị từ chối cấp sổ đỏ. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cụ thể việc sử dụng đất có thuộc trường hợp vi phạm pháp luật hay không.

Công văn 1110/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ được xem là hướng dẫn quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhiều trường hợp tồn đọng kéo dài nhiều năm liên quan đến phần diện tích đất chưa được công nhận trên Giấy chứng nhận cũ.

Quy định mới tạo cơ sở pháp lý để người dân có thể được xem xét cấp sổ đỏ đối với phần đất tăng thêm nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định hiện hành. Đồng thời, công văn cũng làm rõ nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính, thủ tục thực hiện và hướng xử lý đối với các trường hợp có thay đổi hiện trạng sử dụng đất.

Trong thực tế, mỗi hồ sơ sẽ có đặc điểm pháp lý khác nhau liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất, nội dung chuyển nhượng, hiện trạng công trình và quy hoạch sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất nên rà soát kỹ hồ sơ pháp lý và tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!