Hiện nay vẫn tồn tại rất nhiều mảnh đất đã được mua bán, chuyển nhượng qua nhiều đời chủ nhưng vẫn chưa có Sổ đỏ, sổ hồng. Muốn cấp, sang tên sổ đỏ những mảnh đất như thế phải làm như thế nào? Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Đất chuyển nhượng từ trước 01/7/2014
1. Đất chưa được cấp GCNQSDĐ
Theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền được quy định như sau: người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Người được cấp Giấy chứng nhận là người đang sử dụng đất chứ không phải chủ đầu tiên dù hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên bằng giấy viết tay hoặc đánh máy nhưng không có công chứng hoặc chứng thực.
Thực tế, nhiều địa phương chỉ chấp nhận cấp cho chủ đầu tiên sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất hiện tại. Cách làm này dễ gây ra mâu thuẫn giữa chủ cũ và người nhận chuyển nhượng, đặc biệt là khi giá đất trên thị trường đang ngày một tặng. Nếu thuộc trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng cần xem xét hai vấn đề sau:
– Điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận.
2. Đất đã được cấp GCNQSDĐ
Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thực hiện theo thủ tục dưới đây để có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình:
* Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa hoàn tất.
Đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa sang tên mà chỉ chuyển nhượng trên thực tế thì giải quyết theo 02 cách sau:
Cách 1: Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Cách làm này khó thực hiện vì phải thông qua Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó, nhất là khi đất chuyển nhượng qua nhiều người sẽ phải yêu cầu công nhận hiệu lực của nhiều giao dịch.
Cách 2: Người đang sử dụng đất liên hệ với với đang đứng tên trên Giấy chứng nhận để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên. Đây là phương án mà hầu hết các hộ gia đình và cá nhân đang áp dụng.
Thực tế, việc mua đất qua nhiều đời chủ tồn tại nhiều rủi ro và thủ tục pháp lý phức tạp. Người dân nên cân nhắc, tìm hiểu thật kỹ trước khi mua.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết. Mọi thắc mắc cần giải đáp liên quan đến thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.
Thúy Quỳnh
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Theo dõi Luật Hùng Phúc trên 
