Đối với những thửa đất chuyển nhượng nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rất có thể sẽ phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng cho chủ cũ rồi mới sang tên cho người mua…
1. Đối với thửa đất chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014
Theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền, việc đất chưa có Giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng, tặng cho ngay cả khi hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực vẫn có hiệu lực (chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực). Tuy nhiên, tùy vào thời điểm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà phải đáp ứng những điều kiện cụ thể thì mới có hiệu lực:
- Giai đoạn trước ngày 01/01/2008: Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất không có Giấy chứng nhận vẫn có hiệu lực ngay cả khi bên chuyển nhượng, bên tặng cho không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nếu sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho (không phải cấp cho chủ cũ).
- Giai đoạn từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: Việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Tức là, nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì phải cấp cho người chuyển nhượng, người tặng cho (phải cấp cho chủ cũ – sau đó mới sang tên); vì không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên việc chuyển nhượng, tặng cho dù xảy ra trên thực tế nhưng không được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Mặc dù khi Giấy chứng nhận đứng tên “chủ cũ” có thể phát sinh rủi ro nếu “chủ cũ” không sang tên, nhất là khi đất tăng giá hoặc không biết chủ cũ hiện tại đang ở đâu hoặc đã chết nhưng vì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không nắm được điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm đó nên vẫn phải “chấp nhận” những rủi ro có thể xảy ra.

2. Đối với các thửa đất được chuyển nhượng từ 1/7/2014 trở về sau
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp; nếu không có Giấy chứng nhận nhưng vẫn chuyển nhượng, tặng cho thì giao dịch này vô hiệu, ngay cả khi đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì người được cấp là “chủ cũ” chứ không phải là người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
=> Dù không muốn nhưng nếu thuộc trường hợp trên đây vẫn phải cấp Sổ đỏ cho chủ cũ sau đó mới sang tên. Tuy nhiên, để giảm tối đa rủi ro, người mua có thể thỏa thuận với chủ cũ lập cam kết sau khi được cấp Sổ đỏ lần đầu phải sang tên cho người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết. Mọi vướng mắc cần giải đáp liên quan đến thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng cho chủ cũ vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn trực tiếp và chuyên sâu.
Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
- Con ngoài giá thú có được hưởng hưởng di sản thừa kế?
- Sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép có thể bị xử phạt lên đến 500.000.000 đồng?
- Cơ chế hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
- Có nên mua đất nông nghiệp dự trữ phát triển hay không?
- Điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp 2023