Quy định pháp luật về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Hóa giá, thanh lý nhờ ở thuộc sở hữu Nhà nước là gì? Điều kiện và thủ tục mua hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước?

1. Hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là gì?

Có thể hiểu hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là việc cơ quan có thẩm quyền tiền hành các thủ tục để bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng.

Tuy nhiên, để có thể thực hiện các thủ tục hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì ta cần phải biết nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm những loại nào. Theo đó, Luật Nhà ở 2014 quy định tại Điều 80 thì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm các loại:

– Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Nhà ở để phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức như bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

– Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức như vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.

– Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định về những trường hợp ngoại lệ, các loại nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước thuộc diện không được bán bao gồm:

– Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình thuộc dự án quan trọng quốc gia theo quy định của pháp luật;

– Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước;

– Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ sở làm việc, trường học, bệnh viện, công viên, công trình phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

– Nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư; căn hộ chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại, trừ trường hợp người thuê đã tự cải tạo trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành và việc sử dụng độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;

– Nhà biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà UBND cấp tỉnh đã báo cáo và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Đối với biệt thự mà địa phương thống kê, rà soát sau khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ thì các biệt thự này cũng được quản lý theo các tiêu chí mà UBND cấp tỉnh đã quy định và đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

2. Quy định về hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

2.1. Đối tượng được mua hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Theo quy định tại khoản 1 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước phải thuộc các đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 của Nghị định này được sửa đổi bởi Khoản 2 Điều 5 Nghị Định 35/2023/NĐ-CP, bao gồm:

• Đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương);
• Đối tượng được bố trí nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 61 của Nghị định này;
• Đối tượng nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà ở mà nhà ở này đã được bố trí sử dụng theo thời điểm quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản này và được cơ quan quản lý nhà ở có văn bản đồng ý việc chuyển nhượng khi làm thủ tục thuê nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, có quyết định, văn bản phân phối, bố trí nhà ở nhưng không có tên trong quyết định, văn bản này và nhà ở này không có tranh chấp, khiếu kiện thì được ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại Điều 60 của Nghị định này.

2.2. Điều kiện mua hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;
• ã đóng tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành (nếu có) tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở.
• Trường hợp đã sử dụng nhà ở trước thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà ở hoặc có hợp đồng thuê nhà ở mà Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà thì người thuê phải nộp truy thu tiền thuê nhà ở theo thời gian thực tế đã sử dụng nhà ở với giá thuê như sau: đối với thời gian sử dụng nhà ở trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo quy định tại Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 11 năm 1992 của Thủ tướng Chính phủ về giá thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương; đối với thời gian sử dụng nhà ở từ sau ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo Quyết định số 17/2008/QĐ-TTg ngày 28 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành giá chuẩn cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại;
• Phải có đơn đề nghị mua nhà ở cũ đang thuê.

(Căn cứ khoản 3 Điều 63 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 11 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP)

2.3. Hồ sơ đề nghị mua hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Để mua hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bạn cần chuẩn bị hồ sơ với những tài liệu sau:

– Đơn đề nghị mua nhà ở cũ;

– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người đề nghị mua nhà.

Trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực hộ khẩu gia đình hoặc Giấy đăng ký kết hôn;

– Hợp đồng thuê nhà ở được lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà ở.

Đối với trường hợp người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định) cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu có thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo.

Đối với trường hợp có thành viên thuê nhà ở khước từ quyền mua và đứng tên trong Giấy chứng nhận thì phải có văn bản khước từ quyền mua, không đứng tên trong Giấy chứng nhận và cam kết không có tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán nhà ở này;

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở (nếu có).

2.4. Trình tự, thủ tục hóa giá, thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Bước 1: Trước tiên, người mua hóa giá, thanh lý nhà ở phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như hướng dẫn nêu trên và nộp tại đơn vị đang quản lý, vận hành nhà ở hoặc tại cơ quan quản lý nhà ở do UBND cấp tỉnh quyết định.

Bước 2: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Cơ quan có thẩm quyền tiến hành ghi giấy biên nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người mua nhà ở.

Bước 3: Trên cơ sở hồ sơ đề nghị, Sở Xây dựng sẽ tổ chức họp để xác định giá bán nhà ở, quyền sử dụng đất, lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm theo văn bản xác định giá bán nhà, sau đó trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, quyết định.

Lưu ý đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị Hội đồng xác định giá bán nhà ở họp để xác định giá; sau đó trình Bộ Quốc phòng ban hành quyết định bán nhà ở cũ.

Bước 4: Căn cứ vào báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu sẽ tiến hành xem xét và ban hành quyết định bán nhà ở.

Bước 5: Đơn vị quản lý vận hành nhà ở sau khi nhận được quyết định tiến hành thông báo cho người mua nhà biết thời gian cụ thể để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!