Thế chấp vay ngân hàng khi sổ đỏ đứng tên người đã mất

1. Để được thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng cần có đáp ứng điều kiện nào?

Pháp luật không có khái niệm Sổ đỏ nhưng tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định thì: ‘Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Sổ đỏ là cách gọi của người dân để thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng để thực hiện các giao dịch liên quan khác nhau. Vậy có được thế chấp vay ngân hàng khi sổ đỏ đứng tên người chết hay không?

Để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc người thừa kế phải đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024).

Theo Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về điều kiện vay vốn quy định như sau:

“Điều kiện vay vốn

Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

Có phương án sử dụng vốn khả thi.

Có khả năng tài chính để trả nợ.

Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư này, thì khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh”

Theo đó, để được phép vay vốn ngân hàng, người vay phải từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Bên cạnh đó, người vay vốn ngân hàng cũng cần phải sử dụng vốn vay vào mục đích hợp pháp, có phương án sử dụng vốn khả thi và có khả năng tài chính để trả nợ.

Như vậy, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chết mà chưa chia thừa kế thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người đã chết. Tuy nhiên, khi đã chết thì người đó không còn năng lực hành vi dân sự, không thể tham gia vào các giao dịch, không thể tự mình ký tên vào hợp đồng thế chấp, phiếu đăng ký thế chấp….

Mặc dù có thể sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người khác để thực hiện thế chấp cho người thứ ba vay vốn. Tuy nhiên, sẽ không có ngân hàng nào đồng ý lấy tài sản của người chết đi thế chấp vay vốn ngân hàng mà chưa chia thừa kế. Và đối với hợp đồng thế chấp mà bên thế chấp là người đã chết thì sẽ không được công chứng.

=> Khi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chết mà chưa chia thừa kế hoặc chưa đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mang tên người sống thì sẽ không thể vay vốn tại ngân hàng.

Như vậy, trường hợp sử dụng sổ đỏ đứng tên người đã chết với mục đích vay vốn ngân hàng thì cần thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ cho người thừa kế thì mới được phép vay vốn ngân hàng.

2. Làm thế nào để vay ngân hàng khi sổ đỏ đứng tên người mất

Như phân tích ở trên, nếu Sổ đỏ đứng tên người chết và các đồng thừa kế chưa thực hiện phân chia di sản thừa kế để sang tên cho người thừa kế hoặc sau đó bán, tặng cho… người khác thì không thể vay ngân hàng.

Đồng nghĩa, dù Sổ đỏ đứng tên người chết nhưng đã có đủ điều kiện để sang tên cho người sống thì ngân hàng chắc chắn sẽ xem xét duyệt khoản vay cho người có yêu cầu. Để thực hiện được điều đó, người có nhu cầu phải thực hiện 02 thủ tục:

– Phân chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật và sang tên Sổ đỏ cho người còn sống.

– Thế chấp Sổ đỏ đã mang tên người sống tại tổ chức tín dụng có nhu cầu.

Thủ tục vay ngân hàng khi Sổ đỏ đứng tên người chết như sau:

Bước 1: Phân chia di sản thừa kế

Có hai hình thức phân chia di sản thừa kế là theo di chúc (nếu người chết có để lại di chúc) và theo pháp luật (nếu không có di chúc, có nhưng di chúc không có hiệu lực…).

Bước 2: Thế chấp để vay ngân hàng

Sau khi thực hiện phân chia di sản thừa kế, người thừa kế phải thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ. Khi đã có Sổ đỏ mang tên mình, người này có thể thực hiện thủ tục thế chấp tại ngân hàng để vay ngân hàng theo thủ tục nêu tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN với các hồ sơ sau đây:

– Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn; sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú hoặc giấy xác nhận hộ khẩu…

– Giấy tờ về tài sản: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Phương án sử dụng vốn.

– Giấy tờ chứng minh khả năng trả nợ và mục đích sử dụng vốn vay ngân hàng: Đăng ký kinh doanh, giấy mua hàng, hợp đồng mua chung cư, mua đất, mua xe ô tô…

– Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của tổ chức tín dụng.

Như vậy, trường hợp sử dụng sổ đỏ đứng tên người đã mất với mục đích vay vốn ngân hàng thì cần thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ cho người thừa kế thì mới được phép vay vốn ngân hàng.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!