Luật kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, theo đó rất nhiều quy định mới có hiệu lực. Trong đó, quy định về việc chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% đối với nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những điểm mới được nhiều người quan tâm.
1. Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai từ 01/8
Trước đây chưa có quy định về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Trong đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
Điều 25 Luật này quy định, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (trước đây quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).
Tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giảm xuống còn 50% (trước đây quy định là 70%). Cụ thể:
– Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;
– Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (trước đây quy định là 70%).
2. Điều kiện mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai
Căn cứ theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
+ Quyết định giao đất;
+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Có các loại giấy tờ sau đây:
+ Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
– Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
– Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
– Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
– Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện nêu trên thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Theo dõi Luật Hùng Phúc trên 
