Một số rủi ro khi mua chung đất

Hiện nay việc người dân góp vốn mua chung đất vì mục đích đầu tư sinh lời là khá phổ biến. Việc làm này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cũng giống như mọi loại góp vốn đầu tư khác, việc góp vốn mua chung đất cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro.
Để giúp quý vị tránh được các rủi ro, đầu tư có hiệu quả khi mua chung đất, Phapluatdatdai.vn xin chia sẻ với quý vị bài viết dưới đây.

1. Góp vốn mua chung đất là phù hợp với quy định của pháp luật

Luật Đất đai 2013 có quy định rõ về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp góp vốn mua chung.

Cụ thể, khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Như vậy, chỉ cần bỏ ra một số tiền nhỏ, bạn đã có thể đồng sở hữu một mảnh đất. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

2. Rủi ro khi mua chung đất

Rủi ro thứ nhất: Không có toàn quyền quyết định khi khai thác mục đích sử dụng đất

Đất mua chung là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất nên khi muốn chuyển quyền sử dụng hoặc sử dụng vào các mục đích khác với thỏa thuận, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người góp vốn khác.

Căn cứ Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 về việc định đoạt tài sản chung:
– Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình
– Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Việc định đoạt tài sản chung phải được áp dụng theo quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015. Những người góp tiền mua chung đất cũng cần hình thành văn bản thỏa thuận việc định đoạt quyền sử dụng đất.
Như vậy khi muốn sử dụng đất với mục đích chuyển nhượng, đầu tư, thế chấp vay ngân hàng,… thì cần phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu. Việc này có thể gây ra mâu thuẫn giữa những người đồng sở hữu mảnh đất.

Rủi ro thứ hai: Khó tách thửa khi cần

Nhiều người có quan niệm tài chính chưa đủ nên mua chung để đầu tư, khi nào cần thì có thể tách sổ. Nhưng thực tế việc tách sổ không phải bao giờ cũng thuận lợi. Nếu mảnh đất mua chung diện tích nhỏ thì sẽ không thể tách sổ do không đáp ứng được quy định về diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh đó, nhiều mảnh đất không thể tách thửa do thuộc những trường hợp không được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Trường hợp thửa đất các bên cùng đứng tên đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của pháp luật, người sử dụng có thể làm các thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận và chuyển nhượng phần đất mình có quyền sử dụng. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục này vẫn cần sự đồng ý của người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận. Nếu họ không đồng ý, việc tách thửa cũng sẽ gặp khó khăn và tốn nhiều thời gian.

Rủi ro thứ ba: Dễ xảy ra xung đột giữa những người đứng tên chung.

Khi không đồng nhất được quan điểm về việc khai thác, sử dụng thửa đất, giữa những người đứng tên chung sẽ dễ dàng xảy ra xung đột, kiện cáo.

Rủi ro thứ tư: Thửa đất có thể bị chia nhỏ khi một trong số các đồng sở hữu ly hôn hoặc chết.

Thông thường, người mua chung đất đã kết hôn, tiền góp mua đất là tài sản chung thì khi ly hôn phần đất đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng người góp tiền. Bên cạnh đó, nếu người này chết thì phần đất mua chung được xác định là di sản thừa kế. Từ đó, có thể bị yêu cầu chia tài sản chung của vợ chồng hoặc chia thừa kế. Việc chia nhỏ thửa đất có thể khiến cho thửa đất không còn giá trị như lúc ban đầu.

3. Cách hạn chế rủi ro khi góp tiền mua chung đất

Khi góp vốn mua chung đất thường sẽ xảy ra hai trường hợp:
– Trường hợp thứ nhất: số tiền góp mua chung đất của hai bên bằng nhau
– Trường hợp thứ hai: số tiền góp vốn chênh lệch.

Với trường hợp thứ nhất góp vốn bằng nhau thì tất nhiên quyền lợi sẽ như nhau.

Tuy nhiên, ở trường hợp thứ 2 sẽ dễ phát sinh tranh chấp về lợi ích. Để phòng tránh, giữa những đồng sở hữu nên lập hợp đồng thoả thuận cụ thể giữa các bên về phần đóng góp, tỉ lệ sở hữu của mỗi bên, các vấn đề về quản lý, phân chia đất, chia lợi nhuận, định đoạt tài sản chung….

– Nhiều trường hợp góp tiền mua chung đất nhưng thỏa thuận để một người đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để hạn chế rủi ro, cũng cần có văn bản thỏa thuận về việc này.

– Để hạn chế rủi ro trong trường hợp người mua chung đất ly hôn nên thỏa thuận như sau: Chia tài sản chung nhưng vẫn giữ nguyên hiện trạng của thửa đất góp tiền mua chung (cho người vợ/chồng còn lại tài sản khác, thanh toán phần chênh lệch nếu có); nếu không còn tài sản nào khác thì người mua chung nên nhận quyền sử dụng đất và thanh toán cho người vợ/chồng số tiền tương ứng với giá trị tài sản phải chia.

– Để hạn chế rủi ro trong trường hợp người mua chung chết: Nên thỏa thuận với người thừa kế chia di sản theo giá trị phần quyền sử dụng đất (trị giá bằng tiền để chia thừa kế) để giữ nguyên hiện trạng hoặc người thừa kế thế chỗ người chết để đứng tên.
Như vậy, khi góp vốn mua chung đất, người dân có thể gặp rất nhiều rủi ro không thể lương trước. Để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, giữa các đồng sở hữu nên thỏa thuận rõ ràng khi giao kết hợp đồng và lựa chọn thửa đất phù hợp, có thể tách thửa khi cần.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!