Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất nằm trong “dự án treo”

Tình trạng đất nằm trong quy hoạch nhưng không được triển khai, thường gọi là “dự án treo” từ lâu đã tạo nên một rào càn lớn đối với quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trong thực tiễn hành nghề, Luật Hùng Phúc thường xuyên tiếp nhận các trường hợp người dân bị từ chối giải quyết thủ tục hành chính về đất đai như cấp đổi, chuyển nhượng, tặng cho chỉ vì mảnh đất của họ “đang nằm trong quy hoạch”. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định rất rõ các trường hợp người dân được thực hiện quyền của người sử dụng đất khi thửa đất nằm trong quy hoạch thực hiện Dự án.

1. “Dự án treo” được hiểu như thế nào?

Về mặt pháp lý, đất thuộc dự án treo là đất:

• Đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất;
• Nhưng trong một thời gian dài không có quyết định thu hồi, không triển khai dự án và không có biện pháp điều chỉnh kế hoạch theo quy định.

Điều này tạo ra trạng thái pháp lý “lơ lửng”: đất bị quy hoạch nhưng dự án không thực hiện, khiến người dân bị hạn chế quyền của người sử dụng đất.

2. Quyền của người sử dụng đất trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch dự án

Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai năm 2025 quy định trường hợp đất nằm trong quy hoạch thực hiện dự án và dự án này vẫn đang được triển khai thì:

• Người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình trong giai đoạn đất thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm;
• Tuy nhiên, bị hạn chế về xây dựng mới và trồng cây lâu năm;
• Được phép sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng theo giấy phép có thời hạn.

Như vậy, quy định này cho thấy pháp luật không tước bỏ quyền của người dân, mà chỉ điều chỉnh ở những khía cạnh liên quan đến xây dựng để tránh làm ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án nếu sau này triển khai.

3. Quyền của người sử dụng đất trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch dự án treo.

Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2025 là điểm đột phá lớn của hệ thống pháp luật đất đai mới. Theo đó: Nếu sau 02 năm liên tục đất được đưa vào kế hoạch thu hồi nhưng cơ quan nhà nước không ra quyết định thu hồi, không triển khai dự án, hoặc không điều chỉnh/hủy bỏ kế hoạch theo đúng trách nhiệm và không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế bất kỳ quyền nào. Như vậy, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho, cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì Cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cấp giấy chứng nhận nếu đã có quyết định thu hồi, trừ trường hợp Dự án đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện. (Theo Điểm đ Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai năm 2025)

Như vậy, các quy định trên đã chấm dứt tình trạng quy hoạch treo kéo dài gây đình trệ đời sống dân cư và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Theo Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi đủ điều kiện là một trong những quyền chung, căn bản và quan trọng của người sử dụng đất. Do đó, mọi hành vi viện dẫn lý do “đất nằm trong quy hoạch” để từ chối cấp GCN mà không căn cứ đúng quy định đều là trái luật.

DỊCH VỤ TƯ VẤN THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI PHÚ THỌ

Thủ tục hành chính về đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, sử dụng đất đai và bảo vệ quyền lợi của người dân. Trong bối cảnh đất nước đang có sự thay đổi lớn về cơ cấu tổ chức, bộ máy chính quyền các cấp, thủ tục hành chính về đất đai chắn chắn sẽ có nhiều điểm mới, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự ổn định, minh bạch và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và các nhà đầu tư, tạo động lực cho phát triển kinh tế và xã hội.

Với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực pháp lý, đội ngũ Luật sư giàu kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn, Luật Hùng Phúc xin giới thiệu đến Quý khách hàng dịch vụ Luật sư tư vấn đất đai và đại diện thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai như sau:

– Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (cấp mới, cấp đổi, đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

– Thủ tục đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp, cấp lại giấy chứng nhận đã cấp

– Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;

– Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai;

– Thủ tục hành chính khác về đất đai.

Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!