Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là một trong những thủ tục quan trọng nhất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi của người dân và tạo điều kiện cho việc giao dịch dân sự, thế chấp, chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều hộ gia đình, cá nhân gặp vướng mắc do hồ sơ pháp lý không đầy đủ, nguồn gốc đất không rõ ràng. Bài viết sau đây phân tích những khó khăn phổ biến nhất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 và đề xuất giải pháp xử lý phù hợp.
1. Khó khăn về hồ sơ, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
Một trong những trở ngại lớn nhất là người sử dụng đất không có đầy đủ giấy tờ theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024. Nhiều hộ gia đình sử dụng đất từ những năm 1990 hoặc sớm hơn, nhưng không có hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ kê khai, hoặc hồ sơ lưu trữ đã thất lạc theo thời gian. Việc đất được để lại qua nhiều thế hệ mà không có văn bản thừa kế cũng là nguyên nhân khiến hồ sơ cấp GCN gặp khó.
Để khắc phục, người dân cần thực hiện việc xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất tại thôn, tổ dân phố và UBND cấp xã. Những tài liệu thay thế như bản đồ 299, sổ mục kê, biên lai thuế, hoặc văn bản họp gia đình phân chia đất có thể là căn cứ quan trọng. Trường hợp người đứng tên giấy tờ đất đã mất, cần thực hiện kê khai thừa kế để thống nhất chủ thể đứng tên trước khi nộp hồ sơ cấp GCN.
2. Vướng mắc do đất nằm trong quy hoạch hoặc dự án treo
Nhiều người dân sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, nhưng khu vực lại nằm trong quy hoạch hoặc dự án đã phê duyệt từ lâu nhưng không triển khai. Điều này dẫn đến việc cơ quan nhà nước từ chối tiếp nhận hoặc hẹn chờ điều chỉnh quy hoạch, khiến người dân không thể hoàn thiện thủ tục cấp sổ.
Giải pháp phù hợp trong trường hợp này là kiểm tra hiện trạng quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cổng thông tin đất đai của địa phương. Nếu quy hoạch đã quá 3 năm không thực hiện, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN theo Điều 157 Luật Đất đai 2024. Đối với các dự án treo kéo dài, người dân có quyền đề nghị công bố tiến độ và yêu cầu giải quyết theo thực tế sử dụng ổn định.
3. Mâu thuẫn về ranh giới hoặc diện tích đất so với hồ sơ quản lý
Việc cấp GCN lần đầu thường gặp trở ngại khi diện tích đất đo đạc thực tế không trùng khớp với bản đồ địa chính hoặc sổ mục kê. Những thay đổi ranh giới qua nhiều năm, việc lấn chiếm đất hoặc thiếu mốc giới giữa các hộ liền kề là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hoặc hồ sơ không được xác nhận.
Để giải quyết, cần tiến hành đo đạc địa chính theo hệ VN2000 nhằm xác định diện tích thực tế. Các hộ liền kề được mời ký xác nhận ranh giới; nếu phát sinh mâu thuẫn, UBND xã phải tổ chức hòa giải. Trong trường hợp ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp, pháp luật cho phép được công nhận theo tập quán sử dụng đất lâu dài.
4. Đất vượt hạn mức công nhận đất ở
Đây là một vấn đề phổ biến ở các khu vực nông thôn, nơi người dân sử dụng diện tích đất lớn nhưng quy định hạn mức đất ở của địa phương có giới hạn. Khi cấp GCN, phần diện tích vượt hạn mức thường không được công nhận là đất ở, dẫn đến băn khoăn về giá trị tài sản và nghĩa vụ tài chính.
Trong trường hợp này, Nhà nước vẫn công nhận đất ở theo đúng hạn mức, phần diện tích còn lại được xác định là đất vườn hoặc đất trồng cây lâu năm. Nếu hộ gia đình chứng minh việc sử dụng đất ổn định trước thời điểm ban hành quy định hạn mức, có thể được xem xét công nhận theo diện tích thực tế kèm theo nghĩa vụ tài chính bổ sung theo Điều 141 Luật Đất đai 2024.
5. Hồ sơ bị dừng do có tranh chấp hoặc thiếu xác nhận của UBND cấp xã
Hồ sơ xin cấp GCN sẽ không được giải quyết nếu đất có tranh chấp hoặc UBND xã không xác nhận về hiện trạng sử dụng đất. Chỉ một đơn khiếu nại hoặc ý kiến phản ánh của người dân cũng đủ để khiến quá trình cấp GCN bị đình trệ.
Để xử lý, người dân cần yêu cầu UBND xã tổ chức hòa giải theo Điều 221 Luật Đất đai. Nếu hòa giải không thành, người có yêu cầu có thể khởi kiện tại Tòa án để xác định quyền sử dụng đất hoặc ranh giới. Sau khi có bản án hoặc biên bản hòa giải thành, hồ sơ sẽ được tiếp tục giải quyết.
6. Khó khăn trong việc chứng minh thời điểm sử dụng đất ổn định
Thời điểm sử dụng đất ổn định là căn cứ quan trọng để xem xét cấp GCN đối với trường hợp không có giấy tờ. Tuy nhiên, đây lại là yếu tố nhiều người gặp vướng mắc do thiếu chứng từ qua các thời kỳ.
Để khắc phục, người sử dụng đất cần thu thập các loại giấy tờ chứng minh như biên lai nộp thuế, phiếu thu tiền, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận cư trú theo thời điểm. UBND cấp xã cũng có thể xác nhận thời điểm sử dụng dựa trên ý kiến khu dân cư và hồ sơ quản lý địa phương.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và kinh nghiệm xử lý hồ sơ thực tế. Những khó khăn như thiếu giấy tờ, vướng quy hoạch, chênh lệch diện tích, tranh chấp hay vượt hạn mức đều có thể được giải quyết nếu áp dụng đúng quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng. Tuy nhiên, để tránh việc hồ sơ bị trả lại nhiều lần, kéo dài thời gian hoặc làm phát sinh các rủi ro pháp lý, người dân nên chủ động tìm đến sự hỗ trợ của Luật sư – những người nắm chắc quy định mới và có khả năng làm việc trực tiếp với cơ quan Nhà nước. Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đất đai và đã xử lý thành công nhiều hồ sơ phức tạp, Công ty Luật Hùng Phúc sẵn sàng đồng hành trọn gói cùng khách hàng trong quá trình xin cấp GCN lần đầu, đảm bảo đúng pháp luật, tiết kiệm thời gian và mang lại kết quả tối ưu nhất.
Mọi vướng mắc cần trợ giúp liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, tranh chấp đất đai, ... Quý khách vui lòng liên hệ Hotline: 0984 62 4444 để được tư vấn chi tiết!
Công ty Luật TNHH Hùng Phúc
Theo dõi Luật Hùng Phúc trên 
